Tips para comprar o alquilar

La compra de una vivienda es muchas veces la compra del activo más valioso que una familia tendrá. Mas aun, muchas veces este tipo de compras se realizan en forma apalancada mediante créditos, por lo cual esto aumenta el nivel de riesgo al que se enfrenta el inversor.

Dado que es una inversión a largo plazo y que tiene costos tanto económicos como en tiempo de entrada y salida, como se analiza en otro artículo, siempre se recomienda comprar con la perspectiva de mantenerla por varios años. Este tiempo permite obtener mayores beneficios de tener una propiedad si se vive en ella o si se compró como inversión para alquilar.

Por lo tanto, es importante considerar los tips que se dan en éste artículo para evitar sorpresas en el futuro. 

En primer lugar, es fundamental conocer el presupuesto con el que se cuenta. En efecto, es necesario considerar todo el presupuesto al que puedo acceder, incluyendo ahorros propios y el máximo de crédito bancario al cual se podrá llegar a acceder. Esto permitirá tener en mente el máximo que podemos gastar, incluyendo no solo la compra de la propiedad, sino también las comisiones e impuestos que habrá que pagar para llevar a cabo las eventuales refacciones que habrá que iniciar a posteriori y el amoblamiento del mismo. De la misma forma, es importante considerar los costos de manutención máximos que puedo afrontar una vez que tenga la vivienda (ejemplo: en impuestos o en los gastos comunes). El objetivo de esto no es fijar montos a gastar sino fijar máximos que no podemos pasar.

Asimismo, es en ésta etapa hay que determinar la propiedad que queremos comprar en base a nuestros requerimientos y condiciones específicas. En efecto, no es lo mismo lo que se busca si es para inversión que si es para residencia. Son elementos valorizantes a tener en cuenta características como el emplazamiento geográfico, el metraje, el estado de conservación, la luz natural que la propiedad pueda recibir en los diferentes espacios, la disposición y funcionalidad que tenga la vivienda, la calidad de los materiales de construcción, los espacios abiertos con que se pueda contar y la situación jurídica del bien. Es importante destacar que, a partir de la pandemia, se ha valorizado la presencia de espacios abiertos.

En el caso de los edificios, es usual que los apartamentos a partir del tercer piso sean los más buscados por la mayor luminosidad que reciben y por la reducción de ruidos de la calle. La excepción es el último piso puesto que puede generar ruidos del ascensor al tiempo que cuenta con riesgos asociados a la azotea. 

Es importante recordar a la hora de tomar una decisión inmobiliaria que cuando se trate de la compra de una vivienda en la que habitaremos, a lo largo de nuestra vida seguramente vayan cambiando nuestras necesidades habitacionales. En efecto, nuestra prioridades serán diferentes si tenemos niños pequeños o por el contrario, si los hijos crecen y se van del hogar familiar, u otras situaciones que produzcan cambios. Es por eso que recomendamos que al momento de comprar, no solo estemos atentos a que sea una propiedad que nos guste, sino también tomar en cuenta la probabilidad de que nuestras necesidades cambien. Para ello, es importante analizar si la propiedad es de fácil comercialización, por ejemplo una propiedad que se ve muy bien en aspecto edilicio pero no cumple con las regularidades correspondientes al momento de la venta van a acotar nuestro mercado.

Con los números en vista, en base a nuestro proyecto de vida y a lo que querríamos acceder, habría que determinar si es preferible comprar o alquilar una vivienda. Por ejemplo, en el caso de una pareja joven recién formada que se va a vivir juntos en una propiedad pequeña pero que piensan tener hijos en pocos años, quizás sea más recomendable el alquiler que la compra. Asimismo, es importante considerar las condiciones financieras y comparar el costo total de arrendar un inmueble con el de comprarlo y mantenerlo.

En segundo lugar, no es aconsejable comprar la primera propiedad que nos muestren, incluso si la misma nos parece atractiva. En efecto, invertir tiempo en conocer el mercado y los precios que se pagan por los diversos activos es típicamente una actividad sumamente redituable ya que nos permite detectar si una propiedad está siendo ofrecida a un precio justo o no.

En tercer lugar, una vez que tenemos nuestro presupuesto de compra y de mantenimiento, y que también conocemos el mercado, es aconsejable determinar si con el presupuesto podemos comprar aquello que deseamos. En caso de no ser así, es importante determinar la comodidad de la que estamos dispuestos a prescindir para así poder hacer viable un negocio de compra. En el caso de los costos de mantenimiento, hay que tener en cuenta que a veces los beneficios fiscales otorgados por los gobiernos a ciertos barrios pueden ayudar a bajar los costos de mantenimiento (ejemplo en Uruguay: vivienda promovida o de interés social).

Seguidos estos pasos, es momento de salir a determinar una lista corta de no más de 3 propiedades que podrían cubrir las necesidades que nos planteamos satisfacer a un precio razonable para analizar más en profundidad.

Con respecto a estas viviendas consideradas, es importante hacer un análisis más exhaustivo. Dicho análisis comenzaría por pasar tiempo en las inmediaciones de las mismas para poder conocer la dinámica del vecindario y determinar si la misma es acorde a nuestro ritmo de vida. En efecto, es importante determinar si nos satisface el ambiente que se respira en el barrio, la oferta comercial que hay en las inmediaciones, el nivel de ruidos normales del mismo o la presencia de transporte público hacia distintos puntos de la ciudad. Acto seguido, es importante analizar los vecinos cercanos, tanto dentro como fuera de la propiedad, para evitar llevarnos sorpresas desagradables. Un ejemplo de las sorpresas a evitar puede ser un negocio que atraiga personas con malas costumbres o un vecino que haga ruidos molestos por la organización de fiestas permanentes, por ejemplo. Para esto, es necesario visitar la zona y pasar tiempo en la misma, en diversos horarios del día y de la semana. 

En éste punto es importante también considerar la accesibilidad a los puntos de referencia importantes. Por ejemplo, incluso si  tenemos auto no es recomendable que la propiedad se encuentre demasiado lejos del lugar de trabajo o de la escuela de los chicos; y si no lo tenemos, la conectividad con las mismas idealmente debería ser directa y rápida.

Asimismo, es importante visitar la propiedad y, especialmente en las propiedades nuevas, asegurarnos que la construcción sea de buena calidad para evitarnos dolores de cabeza futuros.

En este punto, es importante de considerar que en el caso de definirnos por la compra de una propiedad, debemos considerar su método de financiación. Por ejemplo, si el vendedor no nos entrega los títulos de inmediato de la misma, lo que estaríamos haciendo en realidad es otorgarle un crédito al mismo y tendríamos que considerar sus condiciones.

Un ejemplo es el caso de la compra de una propiedad con algún tipo de inconveniente en su situación reglamentaria, pero si la propia propiedad actúa como garantía, no debería de haber problemas. Otro ejemplo es el caso de la compra de una propiedad en construcción (en pozo), caso en el cual puede suceder que la constructora tenga problemas financieros y no pueda terminar la construcción, quedando el comprador desguarnecido pues se expone a la pérdida de todo el capital aportado hasta el momento. Si éste último es el caso, hay que realizar un análisis de riesgo de la contraparte, desde la reputación de la misma, la eventual garantía de la cual se nos provea e incluso solicitar apoyo a un profesional para que analice la situación financiera de la contraparte. Asimismo, el precio de compra debería ser inferior al precio de la propiedad finalizada de forma de reflejar la tasa de interés que el constructor se ahorra por contar con el fondeo previo. 

Asimismo, en todos los casos es importante analizar los términos contractuales para que no perjudiquen nuestra posición y que otorguen flexibilidad a la misma. Por ejemplo, en el caso de un alquiler muchas veces se puede pactar un período mínimo de rescisión inferior a dos años, lo que otorga flexibilidad en caso de imprevistos. 

Definidos estos temas, ¡es hora de hacer una oferta!