Mercado Inmobiliario: Tendencias 2024

En el presente artículo, en base a información provista por los principales portales, se intenta presentar las principales tendencias que se vislumbran para el año que comienza. En particular, nos estaremos basando en información provista principalmente por Inmuebles Data de El País y por Mercado Libre.

Los datos de oferta se analizan a través de las publicaciones en línea, mientras que los datos de demanda se analizan por medio de las búsquedas de los usuarios. 

En primer lugar, analizamos los datos por tipo de operación. En relación a la oferta, los informes de ambos confirman que la publicación de ofertas de alquiler es sensiblemente inferior a la de ofertas de venta. No obstante, en el caso de Inmuebles Data las publicaciones de ofertas de alquiler son incluso menores a las presentadas por Mercado Libre (en términos relativos). Esto se puede deber principalmente a que el mercado de compra venta es sensiblemente más ilíquido que el mercado de alquileres y, por lo tanto, las ofertas de venta tienden a estar bastante más tiempo publicadas en los portales. Esto es especialmente cierto si el precio es superior al que indicaría el mercado y/o si el propietario no está dispuesto a hacer las concesiones en precio típicas del mercado de compra venta. En relación a la demanda, ambos servicios coinciden en que los usuarios buscaron aproximadamente la misma cantidad de veces inmuebles para alquiler y para comprar. En el cuadro a continuación, se presentan los datos de resumen de ambas plataformas.  

En segundo lugar, en relación a los datos por tipo de propiedad, los informes de ambos confirman que el mercado de apartamentos es sensiblemente más líquido que el de casas. En efecto, en ambos casos, se observa mayor interés por estos que por aquellas. No obstante, existe relativamente menor publicación de ofertas de alquiler en relación a las búsquedas de las personas. En el cuadro a continuación, se presentan los datos de resumen relevantes de ambas plataformas.  

En tercer lugar, la distribución de publicaciones por barrio, según Inmuebles Data, mostraba que los barrios con mayor cantidad relativa tanto de publicaciones como de búsquedas eran Cordón, Pocitos y Centro, según el gráfico a continuación. No obstante, es interesante observar como la proporción de demanda es superior en algunos barrios como Pocitos o Parque Batlle, en tanto que la inversa se da para barrios como Cordón o Centro. 

Fuente: Inmuebles Data.

En cuarto lugar, si ordenamos la cantidad de publicaciones por cantidad de dormitorios, se observa que las propiedades pequeñas y medianas son las más líquidas. En particular, las de dos dormitorios destacan por tener una demanda más consistente que los monoambientes y que las propiedades de un dormitorio. 

Fuente: Inmuebles Data. 

Mercado Libre, por su parte, provee un análisis de la demanda por precio, tanto para alquileres como para ventas. Como se observa en el primero de los cuadros a continuación, los montevideanos buscaron alquileres mayoritariamente hasta $25.000 por mes y ofertas de venta de hasta USD 200.000. Esto puede estar señalizando que hay una importante reducción en la demanda de inmuebles en dichos montos y que puede ser más difícil de alquilar o vender propiedades por encima de los mismos.

Fuente: Mercado Libre

Dado que las publicaciones se realizan en relación con las existencias de inmuebles en el mercado y que es esperable que las publicaciones tengan una alta correlación con la estructura del mercado, se observa que las propiedades con mayor liquidez son típicamente las que cumplan con la mayor cantidad de las siguientes condiciones:

• Alquileres por sobre compra/ventas.
• Apartamentos por sobre casas.
• Tamaño de no más de dos dormitorios.
• Ubicado principalmente en zonas céntricas (Pocitos, Cordón y Centro).
• Inferiores a $ 25.000 para alquileres y a USD 200.000 para ofertas de venta.
• Las ofertas de alquiler tendrán mayor liquidez que las de venta.

Cada uno de éstos ítems que no se cumplan reducirán las posibilidades de hacer un negocio y aumentarán la probabilidad de tener que hacer concesiones para hacer negocios. No obstante, ello no quiere decir que no se puedan realizar negocios en sectores de mercado menos líquidos. 

Se observan algunos puntos donde la demanda relativa supera a la oferta relativa como, por ejemplo, lo pueden ser barrios como Pocitos o Parque Batlle frente a barrios como Centro o Cordón, o los apartamentos de dos dormitorios frente a apartamentos de un dormitorio. Para un analista no entrenado, esto se podría ser interpretar como un señal de compra de los mismos. No obstante, se sugiere no realizar ninguna decisión de inversión en base a ello. Esta recomendación se basa en varios argumentos, siendo solamente dos de ellos el hecho de que la misma puede cambiar rápidamente o que la misma puede deberse a un efecto estadístico generado por distintas participaciones de inmuebles no comparables en los promedios.