Mercado inmobiliario: Sucesos 2023

En el informe anterior, nos referíamos a las principales tendencias ocurridas en el mercado inmobiliarios con foco en el año 2024. Para revisar el informe, click aquí.

Luego de tener claras las tendencias de cara al año 2024, es importante analizar con un mayor nivel de detalle lo que sucedió durante el año 2023. 

Antes de comenzar, es importante señalar que para realizar el análisis de precios en general, se toman como representativos del mercado en su conjunto los apartamentos de 2 dormitorios. Esto se realiza para evitar sesgos muestrales. En efecto, en primer lugar esto evita diferencias de tamaño de los activos entre barrios que podrían eventualmente distorsionar la muestra, al tiempo que se evitan sectores de mercado ilíquidos que pueden quitar fiabilidad a las cifras. Esto permite mejorar la calidad de la muestra e identificar más claramente tendencias de mercado claras. Asimismo, la fuente de la información de precios, tanto de alquiler como de oferta de venta, es de Inmuebles - Data de El País.

En primer lugar, analizaremos el precio de ofertas de ventas por metro cuadrado, tanto las tendencias como los niveles y los diferenciales entre barrios. 

Por una parte, en relación a la tendencia de los precios de ofertas de venta en dólares observada en los últimos meses, los mismos han aumentado levemente en el último año, en el entorno de 3.5%. Dado que la cotización del dólar se ha mantenido aproximadamente estable entre puntas (aunque volátil al interior del año), la evolución del precio en pesos ha mantenido una tónica similar (aumento de 4.1%) y, por ende, el precio medido en términos reales se ha prácticamente mantenido en el año en cuestión (en UI han tenido una caída de 0.4%).

Por su parte, en cuánto al precio de ofertas de venta a diciembre de 2023, el promedio por metro cuadrado se ha ubicado en USD 2.577 a diciembre 2023, en tanto que el metro cuadrado más barato se ubicó en USD 1.181 (Malvín Norte) y el más caro en USD 3.572 (Punta Gorda). Es importante tomar con precaución los datos a nivel de barrio puesto que muchas veces pueden ser zonas ilíquidas con pocas observaciones.

Lo antedicho se resume en los gráficos a continuación. 

En segundo lugar, analizaremos el precio de ofertas de alquiler por metro cuadrado, tanto  las tendencias como los niveles y los diferenciales entre barrios.  

Por una parte, en relación a la tendencia de los precios de alquileres observada en los últimos meses, los mismos han aumentado en el último año, en el entorno de 9.6%, muy por encima de la inflación. Dado que la cotización del dólar se ha mantenido aproximadamente estable entre puntas (aunque volátil al interior del año), la evolución del precio en dólares ha sido similar (aumento de 8.98%). Finalmente, dado que la inflación se ubicó en el orden de 5.11%, el precio medido en términos reales ha aumentado en el año en cuestión un poco menos de 5%. 

Por otra parte, analizaremos el precio de ofertas de alquiler por metro cuadrado, el cual se comercializa en pesos uruguayos. En cuánto al precio de alquiler a diciembre de 2023, el promedio por metro cuadrado se ha ubicado en $ 469 a diciembre 2023, en tanto que el metro cuadrado más barato se ubicó en $ 320 (Bolivar, Mercado Modelo) y el más caro en $ 622 (Punta Carretas). Es importante tomar con precaución los datos a nivel de barrio puesto que muchas veces pueden ser zonas ilíquidas con pocas observaciones.

 Esto se ilustra en el gráfico a continuación. 

En base a estos datos, se puede obtener la tasa de capitalización bruta de las propiedades, que permite dar una idea de la rentabilidad del sector. Esto se logra calculando el alquiler anual por metro cuadrado y dividiéndolo por el precio de compra de un metro cuadrado (expresando numerados y denominador en la misma moneda). Esto permite obtener una medida de la rentabilidad anual del sector inmobiliario en términos reales (por encima de la inflación). En efecto, según esta metodología, la rentabilidad inmobiliaria se ubicó en 5.6% en Montevideo, habiendo aumentado 0.3% desde el fin de año anterior. 

Otra medida relevante es el diferencial de tasas que paga el mercado inmobiliario frente a un bono del gobierno uruguayo, ya que configura la retribución extra que recibe el inversor por exponerse al mercado inmobiliario. Visto de otra forma es el incentivo en términos de rentabilidad que un inversor tiene de arriesgar en el mercado inmobiliario. Por lo tanto, si consideramos la diferencia entre la tasa de capitalización y la tasa de referencia en UI del gobierno uruguayo a 30 años, se observa que el mismo aumentó 31 puntos básicos, desde 167 hasta 198 puntos básicos.

Por otra parte, a nivel de barrio, según estos datos, el barrio que ofreció una mayor tasa de capitalización en la ciudad fue Malvín Norte (9.6%) en tanto que los barrios costeros se ubicaron en el orden de 5%. Esto da una muestra clara de los diferenciales de tasas de rendimiento existentes entre barrios. Vale recordar que los datos a nivel de barrio pueden llegar a ser engañosos en algunos barrios con pocas ofertas de venta o alquiler de propiedades.

En conclusión, el año cerró sin sobresaltos, con un leve aumento de precios y un leve aumento en las tasas de rentabilidad esperadas que implicó un mayor diferencial de riesgo frente a los bonos del gobierno uruguayo. Este escenario, se explica por una combinación de aumento de los alquileres y de estabilidad en la cotización del dólar que hizo que los precios de los inmuebles en pesos se mantengan estables.