¿Cuál es el riesgo y el retorno que representan los activos inmobiliarios?
La presente entrega intenta analizar cuánto puede haber rentado una propiedad inmobiliaria en el pasado y su nivel de riesgo asociado. Para ello, se pretende construir un índice de retorno total.
¿Qué es un índice de retorno total?
Un índice de retorno total es una medida de la rentabilidad que busca reflejar la rentabilidad de una determinada inversión en su conjunto, incluyendo tanto variaciones de precios como los flujos de capital que genera en determinado activo. Por ejemplo, una inversión puede mostrar un rendimiento anual del 4% junto con un aumento en su precio de la acción del 6%. En este caso, el retorno total incluye tanto los flujos de fondos percibidos como el aumento del valor de las acciones para mostrar un crecimiento del 10%. Si el mismo índice experimentó una pérdida del 4% en lugar de una ganancia del 6% en el precio de la acción, el retorno total se mostraría como 0%.
El índice Standard & Poor's 500 (S&P 500) es un ejemplo de un índice de rendimiento total. Los índices de rendimiento total siguen un patrón similar en el que operan muchos fondos mutuos, donde todos los pagos en efectivo resultantes se reinvierten automáticamente en el fondo mismo. Si bien la mayoría de los índices de rendimiento total se refieren a índices basados en acciones, existen índices de rendimiento total para bonos que suponen que todos los pagos y reembolsos de cupones se reinvierten mediante la compra de más bonos en el índice.
El cálculo de un índice de retorno total para un período t (TRI_t) es un proceso iterativo en el que se toma en cuenta el índice de retorno total anterior (TRI_t-1), el precio actual del activo (P_t), el precio anterior del activo (P_t-1) y el flujo de fondos que generó el mismo en el período actual (FF_t-1):
De esta forma y como se desprende de la ecuación, se calcula cada nodo del índice de retorno total t en función de la rentabilidad generada por el aumento de precio y por el flujo de fondos verificado proveniente del activo.
Construcción de un índice de retorno total para el sector inmobiliario uruguayo
En el caso de la exposición al sector inmobiliario, los flujos de fondos intermedios son los alquileres netos de costos, en tanto que los precios relevantes son los precios promedio de compra - venta.
Al buscar la información relevante es que nos encontramos con un problema pues no existe información completa al respecto acerca de propiedades comparables. En efecto, no es posible comparar el precio de un terreno de 400 metros cuadrados con el alquiler de un apartamento de 30 metros cuadrados.
La única fuente de precio encontrada que permite filtrar los datos por tamaño y zona es la base de datos de Briq Analytics. Para ello, se obtienen la mediana de los precios de oferta y de los alquileres para apartamentos de entre 55 y 65 metros cuadrados únicamente.
Asimismo, no se cuenta con información respecto a los costos de mantener una vivienda de este tipo de ninguna fuente pública. Por lo tanto, a partir de diversas simulaciones, se concluye que un costo razonable es de $85 por metro cuadrado en abril 2020 es apropiado. Estos costos incluyen los impuestos asociados al propietario (contribución inmobiliaria e impuesto de primaria), el costo de mantenimiento y la cuota parte de los gastos a cargo del inquilino en caso de que el activo no esté alquilado (gastos comunes y tributos municipales). Es importante recordar que estos costos los paga el propietario únicamente si el inmueble no se encuentra ocupado. Para períodos anteriores, dicho costo se lo hace evolucionar en función del índice de precios al consumo.
Es importante resaltar que se utilizarán los precios de oferta como si fueran los precios de mercado para este ejercicio. En efecto, si bien los precios de oferta tienden a ser más altos que los precios transados en el mercado, dado que nuestro objetivo es calcular la rentabilidad, lo relevante es que en el largo plazo su diferencia no diverja.
El período utilizado es aquel para el cual Briq Analytics cuenta con datos: abril 2014 a abril 2020. Si bien es un período que no incluye un ciclo económico completo, es un período suficientemente extenso como para poder extraer algunas conclusiones.
El índice de retorno total calculado para una inversión de USD 100 en abril 2014 es el siguiente:
En base a éstos cálculos, se obtiene que una persona que haya invertido USD 100 en abril 2014 en bienes de esto tipo, hoy tendría un total de USD 158.33, habiendo generado una rentabilidad de 8.5% en dólares promedio anual. Asimismo, si bien el índice indica una volatilidad de 4% anualizada, la misma podría estar subestimada por haber utilizado los precios ofrecidos y no los precios efectivamente transados ya que se estima que éstos últimos podrían haber tenido una volatilidad mayor por la propia dinámica del mercado.
La baja rentabilidad del activo se debe a que, en un contexto de apreciación del dólar en Uruguay, los precios de los activos se redujeron gradualmente para converger a su valor en moneda doméstica. No obstante, la baja volatilidad de los precios en dólares en el corto plazo explica la baja volatilidad en dólares observada.
Esto explica porque en informes pasados nos referimos a los activos inmobiliarios como activos en dólares en el corto plazo, pero en moneda nacional en el largo plazo.
En la próxima entrega, analizaremos como incluir este activo en un portafolio de inversión y su impacto en la frontera de eficiencia a la que se enfrenta el inversor.