Tras el impacto de la pandemia ¿cuánto rinde el mercado inmobiliario para un inversor?

Antes de comenzar con el tema que aquí nos compete, se aclara que se ha cambiado la fuente de datos de BRIQ Analytics a Inmuebles Data publicado por El País. Esto hace que los datos no sean estrictamente comparables puesto que tanto las metodologías de cálculo de ambos portales son distintas y que los mecanismos para extracción y ordenamiento de datos delimitaciones tienen algunas diferencias. Dicho esto, los niveles deberían presentar cierta similitud en nivel y también en tendencia, pero sobre todo en tendencia de mediano y largo plazo.

En los últimos meses, se han verificado ciertos cambios en la valuación de los activos inmobiliarios. En efecto, diversas notas de prensa han rescatado una rebaja en los precios de los alquileres en el primer trimestre del presente año. Si bien estos precios parecerían tener una cierta estacionalidad que hace que los mismos caigan en verano y se recuperen al inicio de marzo por efecto de la oferta y la demanda, en este año en particular parecería que la caída del verano fue mayor a lo esperado. Esto es consistente con una economía recesiva como la que se observa en la actualidad ya que, al haber problemas de actividad y empleo tras el impacto de la pandemia, ya que la gente tiende a elegir evitar gastos, lo cual es facilitado por el trabajo y los estudios remotos. A modo de ejemplo, los jóvenes tienden a preferir mantenerse viviendo en casa de sus padres, los trabajadores independientes no precisan tener tantos metros cuadrados de oficina o los estudiantes del interior pueden mantenerse en casa de sus padres sin mudarse a la capital.

Pero esto deja planteada la pregunta acerca de cuánto rinden las propiedades inmobiliarias en zonas premium de Montevideo, caracterizadas por su alta liquidez relativa, como es el caso del barrio de Pocitos.

En artículos anteriores, utilizando datos de apartamentos en Pocitos de entre 55 y 65 metros cuadrados que se ubiquen a menos de 500 metros de 26 de Marzo y Ellauri obtenidos de la plataforma Briq Analytics, se observó una caída relevante en la tasa de retorno del sector inmobiliario entre fines del año pasado y la actualidad, pasando la misma de 5.6% a 4.2%. Todas las tasas aquí calculadas son en términos reales o, dicho de otra forma, se devengan por encima de la inflación. 

Para analizar rentabilidades en el sector inmobiliario, típicamente se utiliza la tasa de capitalización neta o cap rate. La misma se asocia al rendimiento corriente o current yield que se estudia en las escuelas de negocios ya que se define como el ingreso neto durante un año obtenido por contar con el activo, dividido por el precio de compra. No obstante, a diferencia de lo que sucede con activos de renta fija, esta se considera que es en términos reales, pues el numerador tiende a ajustarse acompasando la inflación. Por definición, en el caso de la renta fija, los pagos son fijos o predeterminados. Estos temas ya fueron analizados en publicaciones previas, para ir al artículo correspondiente hacer click aquí. 

El ingreso neto de un bien inmueble es el alquiler potencial, penalizado por todos los costos que se espera que haya que incurrir. Esto incluye desde pagos de impuestos de cargo del propietario hasta costos estimados por vacancia. 

Con los datos del diario El País, las divisiones que es posible sacar son por cantidad de ambientes: monoambiente, un dormitorio o dos dormitorios. Según datos de BRIQ Analytics, los monoambientes tienen en promedio 33 metros cuadrados, los apartamentos de 1 dormitorio cuentan con un promedio de 46 metros cuadrados y los apartamentos de 2 dormitorios cuentan con un promedio de 86 metros cuadrados. Por lo tanto, los cálculos no son exactamente comparables.

Por lo tanto, tanto para Diciembre 2021 como para el último dato disponible, se calculan las tasas de rentabilidad para poder comparar la evolución. La tasa de rentabilidad se calcula a través de la tasa de capitalización, tanto bruta como neta.

En el caso del cálculo del ingreso operativo neto (ION) o ingreso neto de poseer una propiedad, dada la falta de información, es necesario suponer el costo total de mantener una propiedad y, en línea con lo realizado hasta ahora se actualizó por inflación los costos que se venían utilizando del entorno de $55 por metro cuadrado construido. Asimismo, para pasar del precio de oferta al precio de venta de una propiedad es necesario suponer una penalización en el precio, manteniéndose aproximadamente la misma tomada previamente (20%).

Como primer punto, vale destacar que el dato obtenido a Diciembre de 2021 es consistente con los datos calculados con información de BRIQ Analytics. En efecto, pese a las diferencias de estratificación y metodológicas existentes, para un apartamento de 60 m2 en BRIQ daba una tasa de rentabilidad neta de 4.62% a diciembre 2021, en tanto que según Inmuebles Data la rentabilidad real neta de una propiedad de dos dormitorios da 4.67% (entre 1 y 2 dormitorios).

En segundo lugar, vale destacar que ha continuado una leve tendencia a la reducción de las tasas de rentabilidad. No obstante, es importante resaltar que dicha baja es marginal y que se concentra en las propiedades de menor tamaño. Esto, a su vez, es consistente con el hecho de que todos los mercados de inversión han estado viendo como sus tasas de retorno caen desde el comienzo de la pandemia, no estando este mercado por fuera de la norma.

Dicho esto, es importante resaltar que estos resultados aplican únicamente a las áreas más líquidas del mercado inmobiliarios uruguayo. Si bien éstos cálculos fueron hechos para Pocitos, barrios como el Centro registran comportamientos muy similares.

No obstante, ciertas zonas periféricas de la ciudad brindan una prima realmente interesante en caso de querer exponerse a ellas. La contracara es que cuentan con una iliquidez importante que puede complejizar las circunstancias en caso de querer vender la propiedad eventualmente.

En suma, una tasa de retorno neto expresada en términos reales del entorno de 5% es una muy buena tasa en un contexto de tasas de interés bajas a nivel global. 

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