¿Cuanto rinden los activos inmobiliarios tras la pandemia?
El año pasado, en el artículo denominado "¿Cuánto rinden los activos inmobiliarios en Montevideo?" publicado el 05 de diciembre de 2019, habíamos estimado el rendimiento de los activos inmobiliarios.
Para ello, se había utilizado el rendimiento corriente. Dicha medida de retornos se basa en calcular el flujo de ingresos que genera un activo en un año dividido por el precio del mismo. Dicho de otra forma, es una aproximación a la relación entre ingresos y costo de adquirirlo. En el caso de bonos se refiere a los cupones recibidos dividido por el precio de los mismos, en el caso de acciones a los dividendos (dividend yield) o ganancias empresariales por acción sobre el precio de las mismas (inversa del Price to Earnings ratio), o en el caso de activos inmobiliarios a los ingresos de los mismos sobre su precio de mercado.
En el caso de los activos inmobiliarios, el rendimiento corriente se aproxima a través de la tasa de capitalización efectiva, la cual se basa en calcular la renta neta anual y dividirla por el precio de mercado de la propiedad. Este método, por su nombre en inglés cap rate, tiene la ventaja de que permite comparar los activos inmobiliarios entre sí, independientemente de la estructura de costos, y con otros activos de inversión.
Nota metodológica: ¿Cómo calcular la tasa de capitalización?
En el mundo, se utilizan varias formas para conocer cuál es la tasa de capitalización en una determinada zona o región.
En primer lugar, el método más común es utilizar encuestas realizadas por consultoras entre los agentes que intervienen en el mercado acerca de cuál es la tasa de capitalización que estiman para una determinada zona o región. En el caso de Uruguay, no existen encuestas de este tipo y, por lo tanto, no es una opción viable.
En segundo lugar, en ciertos casos podría ser posible calcularla en base a datos de acceso público con insumos provistos por las agencias estadísticas de diversos organismos. No obstante, en el caso de nuestro país no existen estadísticas suficientemente extendidas como para hacerlo.
Por lo tanto, en nuestro caso consideramos que la única forma viable de estimar esto es calcular la tasa de capitalización para una determinada propiedad de referencia que nos permita estimar su rendimiento.
Para ello, es necesario seguir los siguientes pasos:
- Calcular el ingreso bruto potencial anual del activo o, dicho de otra forma, el ingreso bruto de la propiedad considerando que está alquilada durante todo el año y sin considerar costos. En caso de existir partidas que son cubiertas por los inquilinos por fuera del pago del alquiler, deben ser agregadas en éste ítem (ejemplo: gastos comunes).
- Calcular el ingreso operativo neto o NOI - Restar del ingreso bruto potencial todos los costos de mantenimiento de la propiedad, incluyendo costos de mantenimiento (reserva para reparaciones), seguro en caso de existir, impuestos (contribución inmobiliaria, tributos domiciliarios e impuesto de primaria), administración de la propiedad (incluyendo gastos comunes en caso de existir) y una pérdida estimada en caso de vacancia de la misma.
- Dividir el NOI por el precio de mercado de la propiedad sin costos de transacción. No se incluyen ni gastos de escribanía e inmobiliaria, entre otros, dado que el análisis de la rentabilidad pretende ser un análisis de largo plazo, en el cual dichos costos se diluyen.
¿Cuánto rinde el sector inmobiliario en Uruguay?
Para obtener los datos de alquileres y precios, ante la ausencia de estadísticas de acceso público, se utiliza la base de datos de BRIQ Analytics[1].
En primer lugar, se obtienen los datos de precio medianos de ofertas de venta y de alquiler de un metro cuadrado para Pocitos, entre el 06 de setiembre y el 05 de noviembre, con las siguientes restricciones:
- Ubicado en un radio de 500 metros desde el cruce de Avenida Brasil y 26 de marzo.
- Apartamentos de entre 50 y 70 m2 de tamaño únicamente.
- Permanencia no superior a 180 días.
Los datos obtenidos son los siguientes:
Con dicha información y considerando una cotización del dólar de cierre del 05 de noviembre (cierre BCU para esa fecha, TC = $42,862), se calcula el ingreso bruto potencial de alquileres (IBPA). Y, en base a ello, se calcula la tasa de capitalización bruta (CapBruta), según las ecuaciones a continuación.
IBPA = Alq x 12 / TC
CapBruta = IBPA / P
La tasa de capitalización obtenida, asumiendo que tanto alquileres como precios se ajustan por IPC, serían asimilables a tasas reales (Unidades Indexadas). Asimismo, si el supuesto es que ambas variables se ajustan a largo plazo por salarios, sería asimilable a una tasa en Unidades Reajustables o en Unidades Previsionales. Vale aclarar que existen razones para argumentar ambos desde un punto de vista económico. No obstante, históricamente ambas variables se aproximaron al rendimiento de los salarios.
Como se observa en el cuadro, la tasa de capitalización bruta se acerca a 3.80% anual. Esta medida tiene dos problemas relevantes como medida de rentabilidad:
- Considera precios de oferta de venta de inmuebles y no precios de mercado. Dado que al negociar precios los vendedores típicamente reducen precios para concretar acuerdos, los mismos pueden ser sensiblemente inferiores, subestimando la rentabilidad.
- No considera los costos de mantener un inmueble, sobreestimando el rendimiento.
Para corregir el primer problema, ante la ausencia de estadísticas se procedió a consultador diversos agentes del mercado, se estima que los propietarios tienden a bajar aproximadamente un 20% del valor ofrecido para cerrar el negocio. Ello lleva a que el precio de venta efectivo se reduzca y que, corregido, el precio del m2 de venta efectiva sea de USD 2.630 (USD 3.288 * (1 - 20%).
Para corregir el segundo problema, en base a la práctica de mercado, se estima que los costos netos de un apartamento de este tipo, incluyendo mantenimiento, vacancia e impuestos, asciende a aproximadamente $55 mensuales por m2 o, lo que es lo mismo, USD 15,40 anuales. Vale destacar que estos costos incluyen los gastos comunes solo parcialmente, pues los mismos son de cargo del inquilino. Por lo tanto, corregido una aproximación al ingreso operativo neto sería: NOI = IBPA - gastos = USD 124,87 - USD 15,40 = USD 109,47.
De aquí que una aproximación a la rentabilidad real neta de las propiedades en una zona Premium de Montevideo (en moneda nacional indexada) se acercaría a:
Cap Rate = USD 109,47 / USD 2.630 = 4,2%.
Esto muestra una caída en la tasa de capitalización del sector desde más de 5,5% el año pasado hasta 4,2% este año. En el próximo artículo profundizaremos e intentaremos analizar los fundamentos económicos que generaron una caída tan importante sobre la misma.
[1] Briq Analytics es una empresa consultora y proveedora de software dedicada a aplicar tecnología de ciencia de datos e inteligencia artificial al análisis del mercado inmobiliario, con el fin de proveer información accionable a los distintos agentes que participan en el mismo.