¿Cuánto rinde el sector inmobiliario de Uruguay? Un refugio seguro y rentable.
En medio de un panorama económico global marcado por la incertidumbre y la volatilidad, el sector inmobiliario de Uruguay ha emergido como un refugio seguro con una rentabilidad acorde para inversores y una oportunidad sólida para aquellos que buscan estabilidad y crecimiento a largo plazo en sus inversiones. A medida que las crisis financieras han sacudido mercados internacionales, el mercado inmobiliario uruguayo ha mantenido su resiliencia, atrayendo a inversores locales y extranjeros por igual.
Para analizar la tasa de rentabilidad de las propiedades en Montevideo, se utiliza la medida conocida como tasa de capitalización. Dicha medida surge de la relación entre los ingresos anuales generados por una propiedad y su precio de mercado. Esta medida es similar al rendimiento corriente utilizado típicamente en el mundo financiero ya que relaciona ingresos con precios. Por mayor información acerca de la metodología de cálculo, dirigirse al box metodológico correspondiente haciendo click aquí. En este contexto, es importante diferenciar la rentabilidad o tasa de capitalización bruta de la tasa de capitalización neta.
En primer lugar, se define la tasa de capitalización bruta como la relación entre los alquileres potenciales generados en el correr de un año y los precios de venta ofrecidos, sin importar que para mantener un apartamento existen ciertos costos ni que los precios ofrecidos de venta en general son rebajados en la práctica para cerrar los negocios. La tasa de capitalización bruta tiene la ventaja de ser más sencilla y objetiva de calcular, y la desventaja que no incluye todos los ítems relevantes a la hora de calcular la rentabilidad de la inversión.
En segundo lugar, se define la tasa de capitalización neta como la relación entre los alquileres netos de costos (incluyendo la vacancia) y una estimación del precio efectivamente pagado por las propiedades. La desventaja más clara de este método es la inexistencia de datos acerca de costos efectivos de mantener una propiedad inmobiliaria y de la relación entre precios de venta pagados y ofrecidos en cada momento del tiempo. La ventaja es que, a nivel teórico, esta medida es un mejor indicador de la rentabilidad efectiva de invertir en inmuebles.
Para hacerla comparable con otros indicadores similares a nivel global, se la analiza para propiedades típicas del sector más líquido y dinámico del mercado: apartamentos de dos dormitorios en zonas con la mayor oferta y demanda de la ciudad.
Fuente: Inmuebles Data - El País
Las zonas con mayor liquidez de la ciudad, según inmuebles data, son Cordón, Centro y Pocitos. No obstante, para evitar desarbitrajes que pudieran haber sido generados por la proliferación de propiedades con exenciones fiscales generados por leyes como la de vivienda de interés social, no se considera el barrio Cordón.
En base a datos de Inmuebles – Data de El País, se obtienen datos de alquileres y precios de venta publicados durante el mes de agosto de 2023. Según dicha fuente, el precio de venta ofrecido promedio por metro cuadrado para apartamentos de dos dormitorios ascendía a USD 3.119 en Pocitos y a USD 2.311 en el Centro de la ciudad. Asimismo, según la misma fuente, el precio de alquiler promedio ofrecido para este tipo de propiedad ascendía a $ 531 y a $ 413 por metro cuadrado respectivamente.
Además de estos datos, en adelante se considera el tipo de cambio de cierre del 31 de agosto de 2023 del Banco Central del Uruguay de $37,592, y una medida razonable de los gastos de mantenimiento de una propiedad inmueble de $136 y de $124 por metro cuadrado para ambos barrios (incluye impuestos de cargo del propietario, períodos probables de vacancia en una propiedad premium a precios de mercado -5%-, inversiones requeridas para mantener la propiedad e impuestos). Asimismo, dado que el contexto actual es de una estabilidad en el nivel de actividad con tasas de desempleo mínimas y un mercado de compra venta con actividad promedio, se estima que un castigo en precio del orden de 20% sobre los precios publicados promedio puede ser de recibo.
Considerando estos datos, se obtiene que la tasa de capitalización bruta para propiedades de este tipo se ubican en 5.43% y 5.70% real (por encima de la inflación) para las zonas de Pocitos y Centro respectivamente. Por su parte, la tasa de capitalización neta para propiedades de este tipo se ubican en 5.05% y 5.02% respectivamente.
Teniendo en cuenta que la tasa de interés a 30 años de plazo que paga el gobierno uruguayo en términos reales, en Unidades Indexadas, asciende a 3.43%, esto implica que los inversores exigen en el orden de 160 puntos básicos por encima de lo que paga el gobierno para exponerse al sector inmobiliario en tipologías y zonas dinámicas.
Esto implica que los niveles actuales de rentabilidad son atractivos y superiores a los observados en el pasado reciente y que los diferenciales de rendimiento observados han ido en aumento relativo. Esto hace que parecería que el sector inmobiliario se encuentra en niveles de rentabilidad interesantes, pero esto lo analizaremos más en profundidad en la próxima edición.
¡Hasta entonces!