Rentabilidad por barrio

Si bien en general nos referimos a la rentabilidad del sector inmobiliario, para manejar datos comparables con otras ciudades y países nos referimos a la rentabilidad del mismo en zonas premium de la ciudad. No obstante, la rentabilidad en el sector inmobiliario de ninguna ciudad es uniforme y hay fuertes diferencias entre barrios. Es importante remarcar que la clave para entender las disparidades radica en la evaluación de los riesgos asociados.

Fuente: Bing Create

Según la teoría financiera, si existen diferencias de retorno esperado entre activos es fácilmente atribuible a una diferencia en el riesgo que los mismos enfrentan. Si este no fuera el caso y, por ejemplo, hubiese un activo con un retorno esperado superior a otro pero con los mismos riesgos, es probable que los inversores detecten esta anomalía, generando presión al alza en el precio del activo con mayor rentabilidad y a la baja en el otro, lo cual tendría como corolario que las rentabilidades se tiendan a equiparar.

Para operativizar esto, en este artículo utilizaremos como proxy de la rentabilidad esperada del sector en cada barrio la tasa de capitalización bruta del mismo o, lo que es lo mismo el alquiler anualizado expresado en dólares y dividido por el precio de oferta. Se utilizan los datos provistos por Inmuebles-Data de El País para apartamentos de dos dormitorios en los diferentes barrios. Se estandariza de esta forma la información para evitar que diferencias en tamaño de las propiedades o en su tipología sesguen los resultados.

Según los datos obtenidos de Inmuebles – Data, observamos que la rentabilidad por barrio en Montevideo presentan un mínimo de 4.58% a un máximo de 14.49%, con una mediana de 6.07%. Asimismo, la media ponderada por ventas es de 6.11% y la ponderada por alquileres es de 6.30%. Esto se debe a que en los barrios periféricos, tienen mayor cantidad relativa de alquileres que de ventas. El mapa a continuación resume la situación por barrio de la capital.

Dado que entre los distintos activos inmobiliarios los principales riesgos que pueden explicar las diferencias de rentabilidad son el riesgo crediticio y el riesgo liquidez o, dicho de otra forma, la capacidad de vender una propiedad rápidamente.

Contrario a la intuición común, el riesgo de crédito, o la posibilidad de que los inquilinos no paguen el alquiler, se revela como un factor relativamente manejable en la ecuación de rentabilidad inmobiliaria en Montevideo. Aunque este riesgo no puede descartarse por completo, la proliferación de seguros o de garantías vigentes en casi todos los sectores de la ciudad han mantenido este riesgo en niveles manejables para la mayoría de los inversores.

Por lo tanto, se plantea la idea de que el riesgo de liquidez tiene un gran poder explicativo sobre las diferencias de rentabilidad entre barrios. Esto se ve reafirmado en el gráfico a continuación, en el cual se observan la cantidad de ofertas de venta de cada barrio en relación a la rentabilidad bruta o tasa de capitalización. Vale aclarar que no se consideraron barrios con menos de 40 ofertas para así evitar distorsiones generadas por pocas ofertas a precios fuera de mercado. Asimismo, el gráfico se presenta en escala logarítmica para que sea más clara la relación entre ambas variables.

La relación negativa entre tasa de rentabilidad y liquidez que se observa en el gráfico contradice la intuición de que los barrios de la costa o premium tienen una mayor rentabilidad que barrios periféricos que tiene el imaginario colectivo de los uruguayos. En efecto, en el caso de inversiones pasivas esto no se verifica en la realidad. No obstante, sería esperable que si se realizan inversiones activas, como pueden ser los desarrollos inmobiliarios, sí sea conveniente realizarlos en sectores con mayor liquidez o con algun incentivo fiscal.

Para los inversores interesados en el mercado inmobiliario, es crucial evaluar cuidadosamente la dinámica de liquidez en el área de interés. De esta forma, podrán evaluar adecuadamente el riesgo de no poder vender la propiedad a tiempo en caso de necesidad, pero a cambio obtendrán una rentabilidad superior que en zonas con alta liquidez. Además, considerar la diversificación de la cartera entre barrios con diferentes perfiles de riesgo puede ayudar a mitigar la exposición al riesgo de una cartera inmobiliaria.

En resumen, en el escenario del mercado inmobiliario de Montevideo, la liquidez emerge como el factor de mayor influencia en la rentabilidad, eclipsando el riesgo de crédito. Comprender y gestionar este riesgo de manera efectiva se vuelve esencial para aquellos que buscan aprovechar las oportunidades en este próspero mercado inmobiliario.