Rentabilidad inmobiliaria en los últimos 10 años.
Para evaluar el retorno de una propiedad inmobiliaria, es preciso considerar varios factores, tales como la ubicación geográfica, la tipología de la propiedad u el objetivo de la misma.
En general, durante esta última década, muchos países han experimentado un crecimiento constante en el valor de las propiedades inmobiliarias. Por ejemplo, en ciertas regiones metropolitanas, se ha observado un aumento significativo en los precios de viviendas y locales comerciales debido a la demanda en constante crecimiento y a la inversión en infraestructura.
En el caso de Montevideo, no ha sido la excepción a esta tendencia global, tanto en el segmento residencial como en el comercial. Este crecimiento se ha visto potenciado por factores tales como la estabilidad económica del país, un entorno favorable para la inversión extranjera, una creciente demanda de propiedades en áreas céntricas y de alta calidad, y por los incentivos fiscales otorgados a través de la Vivienda de Interés Social. En particular, barrios como Pocitos, Punta Carretas, Malvín, Palermo o el Centro han sido focos de interés para inversores y compradores.
Si bien los retornos dependen de diversos factores, para evitar sesgos en la información, se utilizan datos de propiedades de dos dormitorios del entorno de 60 m2 distribuidas por toda la ciudad. Dado que los barrios de la costa son los más líquidos, típicamente este tipo de barrios serán los más representativos de la muestra.
Para ello, se obtuvieron los precios de alquiler y de venta por metro cuadrado para propiedades de 60 m2 o de dos dormitorios según las fuentes Briq Analytics (Enia) e Inmuebles Data (El País), según período. Ambas fuentes se empalman para obtener series de datos largas. Entre los costos de mantener inmuebles, se utiliza un costo ficto de $40 por metro cuadrado para abril 2014, el cual posteriormente se ajusta por inflación. Asimismo, se considera un costo de 10.5% del valor de alquiler por IRPF pago por el propietario. Con estos datos y suponiendo que el inversor reinvierte los flujos netos que recibe por alquiler, se calcula un índice de retorno total. Con dicho índice, se calcula la evolución del capital total que el inversor tendría en cada momento del tiempo.
Según estos cálculos, entre abril 2014 y mayo 2024, el capital inicial medido en dólares americanos (USD) habría crecido en el orden de 75% y equivale a una tasa de rendimiento de 5.81% anual. Dicho de otra forma, si yo hubiese invertido USD 100.000 en el sector inmobiliario hace 2014, incluyendo alquileres recibidos, hoy tendría USD 176.780.
Asimismo, si medimos la información en Unidades Indexadas (UI), hubiera tenido una rentabilidad total de 40% en el periodo, equivalente a una tasa anualizada de 3.44%. La diferencia entre la rentabilidad en dólares y en UI se debe fundamentalmente a que la cotización de la UI ha tendido, en promedio, a crecer frente a la cotización del dólar.
En el gráfico a continuación, se observa la evolución del capital total suponiendo la inversión de 100 unidades monetarias en abril 2014. Como se observa, existe un crecimiento bastante lineal medido en dólares de la valuación total de la posición. Esto es esperable puesto que la valuación de los bienes inmuebles en Uruguay se realiza en dólares, siendo esta la posición mayoritaria.
Si se observa el valor en UI, el mismo es más volátil justamente porque la mayor porción de la inversión se nomina en dólares americanos en Uruguay. No obstante, la rentabilidad medida en dicha moneda es inferior al caso anterior puesto que la UI tiende a ganar valor frente al USD en el largo plazo.
