¿Que rentabilidad se puede esperar en el mercado inmobiliario premium de Montevideo?
Si bien hay muchas medidas de rentabilidad esperada de cualquier tipo de inversión financiera, hay dos medidas que sobresalen: la tasa interna de retorno y el rendimiento corriente. Si bien ambas medidas se miden en forma diferente, salvo casos excepcionales, ambas tienden a dar la misma información.
Dada la mayor disponibilidad de información y transparencia, en el presente artículo se utilizará la tasa de capitalización o cap rate bruta como indicador de rentabilidad. Vale destacar que la cap rate bruta es asimilable al rendimiento corriente aplicado al sector inmobiliario. Efectivamente, dicha tasa se base en dividir el retorno esperado de un bien inmueble durante un año y dividirlo por el precio de compra efectivo del mismo. Para calcular este indicador, se deben seguir los siguientes pasos:
A) Determinar los ingresos brutos potenciales anuales: Esto se refiere al ingreso total por alquiler que generaría la propiedad en un año si estuviera alquilada continuamente.
B) Obtener el precio de venta ofrecido: Este dato se refiere al precio al que se ofrece la propiedad en el mercado. Es importante destacar que este valor no considera las posibles rebajas que se puedan dar al momento de cerrar la transacción.
C) Dividir los ingresos brutos potenciales anuales por el precio de venta ofrecido: El resultado de esta operación es la tasa de capitalización bruta, expresada generalmente como un porcentaje.
Es importante resaltar que la cap rate bruta es una medida útil para obtener una primera aproximación de la rentabilidad de una propiedad. Sin embargo, es importante tener en cuenta sus limitaciones ya que no incluye los costos ni los precios de venta de los inmuebles son precios de mercado.
En nuestro caso y para hacerla comparable con otros indicadores similares a nivel global, se la analiza para propiedades típicas del sector más líquido y dinámico del mercado: apartamentos de dos dormitorios en zonas con la mayor oferta y demanda de la ciudad.
Las zonas con mayor liquidez de la ciudad, según inmuebles data, son Cordón, La Blanqueada, Centro y Pocitos. No obstante, para evitar desarbitrajes que pudieran haber sido generados por la proliferación de propiedades con exenciones fiscales generados por leyes como la de vivienda de interés social, solo se considerarán Centro y Cordón.
En base a datos de Inmuebles – Data de El País, se obtienen datos de alquileres y precios de venta publicados durante el mes de noviembre de 2024. En el cuadro a continuación, se resumen los precios de venta ofrecido y alquiler para ambos barrios a noviembre de 2024 según dicha fuente. La cotización del dólar considerada es la del cierre informado por el BCU para el 30 de noviembre del mismo año.
Analizando la cap rate bruta, se podría esperar que la rentabilidad en zonas premium en Uruguay se ubiquen en el entorno de 5% reales (por encima de la inflación). No obstante, estas rentabilidades esperadas pueden divergir de las rentabilidades efectivamente realizadas a posteriores, influidas principalmente por la evolución de los precios de compra-venta.
Vale la pena destacar que se observa que, en base a los datos actuales, hay un premio por invertir en el Centro por sobre Pocitos puesto que la rentabilidad esperada del primero es superior a la del segundo. Esta diferencia se ha generado durante los últimos meses y se explica por una leve caída en los precios de alquiler en Pocitos que no se ha verificado en el Centro.
Dada la volatilidad que ha tenido el mercado como consecuencia de la coyuntura, se puede especular que esta dislocación se terminará por ajustar en los próximos meses una vez disipados los riesgos. Vale la pena recordar que tanto la coyuntura doméstica, principalmente por el riesgo eleccionario y del plebiscito de la seguridad social, así como la coyuntura internacional, generado por la elección de Trump como presidente de EE.UU. y los vaivenes de Brasil, han impactado sobre la coyuntura macro y financiera de Uruguay. Esto ha derivado en una variable fundamental para el mercado inmobiliario: el dólar se ha depreciado en el entorno de casi 15%, movimiento que continuó en diciembre. Dado que el mercado todavía no se ha ajustado a este movimiento, su evolución es una variable a monitorear puesto que no habría una causa de fondo que la explique.