Monitor de rentabilidad del mercado inmobiliario en Montevideo
La rentabilidad del sector inmobiliario que típicamente se utiliza a nivel internacional es la tasa de capitalización o cap rate neta de zonas Premium de las distintas ciudades. En las principales ciudades del mundo, dicha tasa surge de la mediana obtenida a través de encuestas que hacen consultoras a empresas del sector. No obstante, esta medida no está disponible para Montevideo.
Fuente: Dall-E
Para analizar la tasa de rentabilidad de las propiedades en Montevideo, procederemos a calcular la tasa de capitalización de zonas con mucha liquidez. Dicha medida surge de la relación entre los ingresos anuales generados por una propiedad y su precio de mercado. Esta medida es similar al rendimiento corriente utilizado típicamente en el mundo financiero ya que relaciona ingresos con precios. Por mayor información acerca de la metodología de cálculo, hacer click aquí. En este contexto, es importante diferenciar la rentabilidad o tasa de capitalización bruta de la tasa de capitalización neta.
En primer lugar, se define la tasa de capitalización bruta como la relación entre los alquileres potenciales generados en el correr de un año y los precios de venta ofrecidos, sin importar que para mantener un apartamento existen ciertos costos ni que los precios ofrecidos de venta en general son rebajados en la práctica para cerrar los negocios. La tasa de capitalización bruta tiene la ventaja de ser más sencilla y objetiva de calcular, y la desventaja que no incluye todos los ítems relevantes a la hora de calcular la rentabilidad de la inversión.
En segundo lugar, se define la tasa de capitalización neta como la relación entre los alquileres netos de costos (incluyendo la vacancia) y una estimación del precio efectivamente pagado por las propiedades. La desventaja más clara de este método es la inexistencia de datos acerca de costos efectivos de mantener una propiedad inmobiliaria y de la relación entre precios de venta pagados y ofrecidos en cada momento del tiempo. La ventaja es que, a nivel teórico, esta medida es un mejor indicador de la rentabilidad efectiva de invertir en inmuebles.
Para hacerla comparable con otros indicadores similares a nivel global, se la analiza para propiedades típicas del sector más líquido y dinámico del mercado: apartamentos de dos dormitorios en zonas con la mayor oferta y demanda de la ciudad.
Fuente: Inmuebles - Data El País
Las zonas con mayor liquidez de la ciudad, según inmuebles data, son Cordón, Centro y Pocitos. No obstante, para evitar desarbitrajes que pudieran haber sido generados por la proliferación de propiedades con exenciones fiscales generados por leyes como la de vivienda de interés social, no se considera el barrio Cordón.
En base a datos de Inmuebles – Data de El País, se obtienen datos de alquileres y precios de venta publicados durante el mes de febrero de 2024. Según dicha fuente, a febrero del presente año, el precio de venta ofrecido promedio por metro cuadrado para apartamentos de dos dormitorios ascendía a USD 3.188 en Pocitos y a USD 2.350 en el Centro de la ciudad. Asimismo, según la misma fuente, el precio de alquiler promedio ofrecido para este tipo de propiedad ascendía a $ 564 y a $ 441 por metro cuadrado respectivamente.
Además de estos datos, en adelante se considera el tipo de cambio de cierre del 29 de febrero de 2023 del Banco Central del Uruguay de $39,047, y una medida razonable de los gastos de mantenimiento de una propiedad inmueble de $83 por metro cuadrado (incluye impuestos de cargo del propietario, períodos probables de vacancia en una propiedad premium a precios de mercado -5%- e inversiones requeridas para mantener la propiedad). Asimismo, también es importante considerar el IRPF sobre los alquileres (10.5%). Asimismo, dado que el contexto actual es de una estabilidad en el nivel de actividad con tasas de desempleo mínimas y un mercado de compra venta con actividad promedio, se estima que un castigo en precio del orden de 15% sobre los precios publicados promedio.
Considerando estos datos, se obtiene que la tasa de capitalización bruta para propiedades de este tipo se ubican en 5.44% y 5.77% real (por encima de la inflación) para las zonas de Pocitos y Centro respectivamente. Por su parte, la tasa de capitalización neta para propiedades de este tipo se ubican en 4.78% y 5.00% respectivamente.
Teniendo en cuenta que la tasa de interés a 30 años de plazo que paga el gobierno uruguayo en términos reales, en Unidades Indexadas, asciende a 3.38%, esto implica que los inversores exigen en el orden de 150 puntos básicos por encima de lo que paga el gobierno para exponerse al sector inmobiliario en tipologías y zonas dinámicas.
Esto implica que los niveles actuales de rentabilidad son atractivos y superiores a los observados en el pasado reciente y que los diferenciales de rendimiento observados han ido en aumento relativo. En la próxima edición, compararemos la tasa de capitalización de Montevideo con la de otras ciudades del mundo.
¡Hasta entonces!