Compra en pozo, ¿es conveniente?

Comprar un apartamento "en pozo" se refiere a la adquisición de una propiedad antes o durante la fase de construcción. Esta modalidad ha ganado popularidad por diversas razones, especialmente entre los inversores y compradores de vivienda.

En el artículo en cuestión, en primera instancia se analizan las ventajas y riesgos de la compra en pozo en mayor profundidad, para luego pasar al análisis de conveniencia con foco en lo financiero y a posteriormente concluir acerca de su conveniencia.

Ventajas de comprar en pozo

• Precios más bajos: Uno de los mayores atractivos de la compra en pozo es el precio, que suele ser más bajo en comparación con un inmueble terminado. Los desarrolladores tienden a ofrecer descuentos para incentivar la compra temprana y financiar la construcción, lo que permite al comprador adquirir un bien inmueble a un valor más accesible.

• Plan de pago flexible: Los compradores en pozo suelen tener la ventaja de acceder a planes de pago escalonados. Esto significa que pueden distribuir el costo de la propiedad en etapas durante la construcción, aliviando la presión financiera inmediata y permitiendo una mejor planificación económica.
• Personalización: Al comprar un inmueble en construcción, algunos desarrolladores permiten personalizar ciertos aspectos del apartamento, como la distribución de espacios, materiales de acabado y otros detalles de diseño. Esta flexibilidad puede ser muy atractiva para quienes desean un hogar ajustado a sus preferencias.

Riesgos de comprar en pozo

• Retrasos en la construcción: Uno de los mayores riesgos es el retraso en la entrega de la propiedad. Existen numerosos factores que pueden demorar el proceso de construcción, desde problemas financieros del desarrollador hasta dificultades en la obtención de permisos, complicaciones climáticas o técnicas. Estos retrasos pueden generar incomodidades, sobre todo si el comprador planeaba mudarse en una fecha específica.

• Incertidumbre sobre la calidad final: Aunque los desarrolladores proporcionan planos y especificaciones del proyecto, existe un grado de incertidumbre sobre cómo será la calidad final del apartamento. A veces, las expectativas del comprador pueden no coincidir con el producto entregado, lo que podría generar insatisfacción o conflictos.

• Riesgo financiero del desarrollador: La estabilidad financiera del desarrollador es crucial. Si el desarrollador enfrenta problemas financieros o va a la quiebra, la construcción podría detenerse indefinidamente o, en el peor de los casos, nunca completarse. Esto representa una gran incertidumbre para el comprador, quien podría perder su inversión o tener dificultades para recuperarla.

Análisis de conveniencia

En todos los casos, el principal beneficio financiero de la compra en pozo es que la suma de los aportes de capital típicamente es inferior al precio de venta de una propiedad una vez construida. Por lo tanto, para determinar la conveniencia es importante calcular la tasa de interés implícita en ese descuento que se estaría ganando por invertir en pozo.

Para ello, en primer lugar, debemos estimar el precio de la propiedad al momento de la entrega y suponer que se vende inmediatamente. Acto seguido, necesitamos hacer una línea de tiempo con los flujos de fondos comprometidos por los pagos para la compra de la propiedad (con signo negativo por ser egresos) y con la venta de la propiedad supuesta (por ser un ingreso). Con la ayuda de una calculadora en línea de TIR o tasa interna de retorno, se calcula la tasa de interés implícita. Se puede encontrar una calculadora financiera apta para esto haciendo click aquí.

Por su parte, los riesgos dependen de la forma jurídica elegida para la transacción específica, siendo las principales el boleto de compraventa o el fideicomiso al costo.

Si la compra se realiza a través de la firma de un boleto de compraventa, que es la forma más tradicional de comprar una propiedad inmueble, esto implica la firma de un contrato preliminar donde el comprador se compromete a adquirir la propiedad una vez finalizada la construcción. En este caso, la compra de la propiedad funciona como si fuese un crédito al vendedor colateralizado por la propia propiedad. No obstante, si la propiedad no se construye parcial o totalmente, el comprador quedaría desprotegido. Si bien el boleto de compraventa puede incluir cláusulas que protejan al comprador, en ninguna circunstancia la garantía será total. En efecto y como ejemplo extremo, es muy poco lo que el boleto de compraventa pueda garantizar en el caso de la quiebra del vendedor antes de finalizar la construcción. Por lo tanto, este caso puede asimilarse a un crédito sin garantía completa hacia el vendedor que expone al vendedor al riesgo crédito.

Si la compra se realiza a través de la constitución de un fideicomiso al costo administrado por la empresa constructora y los compradores aportan fondos al mismo para financiar la construcción del inmueble, el fideicomiso sería un patrimonio de afectación independiente propiedad de quienes aportan fondos. Por lo tanto, dicho fideicomiso actuaría como garantía y los fondos estarían destinados exclusivamente a la construcción del proyecto. Si bien esto mitiga el riesgo crédito, puede suceder un evento corporativo y/o crediticio que implique pérdidas para el comprador.

En suma, el beneficio de este tipo de inversión es principalmente una reducción en el precio de compra de una propiedad que puede ser reflejada en una tasa de interés determinada, en tanto que el costo es una exposición al riesgo de contraparte o riesgo de crédito que hay que analizar.

Si pretendemos realizar un análisis exhaustivo, debemos realizar varios pasos. En primer lugar, debemos determinar si la tasa de interés que ganamos por adelantar el dinero al constructor es lo suficientemente interesante en comparación con otras alternativas de inversión del mercado que justifiquen la exposición a los riesgos reseñados. En segundo lugar, debemos analizar muy bien la contraparte que se escoge, partiendo del análisis de balances de la misma e incluso pudiendo llegarse a la realización de un proceso de debida diligencia financiera en ciertos casos.

Conclusión

La compra en pozo ofrece una oportunidad tanto para inversores como para aquellos que buscan su vivienda propia. Las ventajas, como precios más bajos, flexibilidad en los pagos y potencial de revalorización, son atractivas. Sin embargo, no se deben ignorar los riesgos asociados, como los retrasos en la construcción, la incertidumbre sobre la calidad y el riesgo financiero del desarrollador.

Para minimizar los riesgos, es crucial investigar a fondo el historial del desarrollador, revisar los contratos detenidamente, consultar con abogados y considerar la estabilidad del mercado inmobiliario. Con una planificación cuidadosa, la compra en pozo puede ser una excelente estrategia para adquirir una propiedad.