Mercado inmobiliario 2020: Montaña rusa
En el presente artículo intentaremos analizar y fundamentar la situación del mercado inmobiliario. El título del artículo refiere a que 2020 fue un año que evidenció fuertes oscilaciones principalmente en su nivel de actividad, en función de la coyuntura cambiante que desafiaba las expectativas de los agentes.
Dada la inexistencia de datos públicos directos, para fundamentar las percepciones se utilizarán fuentes alternativas de precios y cantidades.
En el caso de los precios, se utilizará la mediana de precios de oferta de apartamentos de entre 55 y 65 m2 en Montevideo, de clasificados publicados en los mayores portales de no más de 180 días de antigüedad. Este mecanismo de medición pretende brindar una mayor estabilidad a los precios pero implica una mayor incercia en las observaciones, por lo que ciertos efectos se pueden observar con cierto rezago.
En el caso de la actividad en el mercado, se utiliza la evolución de la recaudación del impuesto a las transmisiones patrimoniales por parte de DGI. En efecto, dado que toda compraventa tributa dicho impuesto y que no hay otras fuentes relevantes del mismo, este puede utilizarse como indicador de la actividad en el sector.
Durante el año 2019 y hasta la irrupción del COVID-19, el mercado se mantenía enlentecido tras la incertidumbre política de ese año. Este es un efecto bastante típico de los ciclos electorales en Uruguay, puesto que los agentes económicos tienden a dilatar decisiones de inversión relevantes hasta una vez despejada la incertidumbre. En efecto, en términos reales, la recaudación del ITP llegó a caer 31% en julio 2019 frente al año previo, lo que indicaría que la actividad de compra venta del sector cayó en niveles similares. Asimismo, esto tuvo su correlato en una caída de precios de oferta de 7% en el mismo período.
No obstante, desde el mínimo de julio 2019 se observó una muy lenta reactivación del mercado, observándose un aumento de precios y una recuperación lenta de las cantidades transadas. En particular, en Enero y Febrero, que tienden a ser meses de poca actividad, no se observó una caída en la actividad frente a los meses previos.
A partir del impacto de la pandemia de COVID-19 en Uruguay, en el segundo trimestre el mercado prácticamente se congela, reduciéndose las cantidades transadas en forma muy importante. No obstante, dada la enorme incertidumbre imperante y las dificultades para concretar negocios que requieren la interacción humana, el mercado directamente se paró. En este contexto, prácticamente no se efectuaron transacciones, el efecto sobre los precios fue relativamente acotado. De hecho, si se toma como guía la recaudación de ITP, la recaudación de ITP de abril 2020 cayó 60% y se acercó a la mitad del mínimo histórico registrado desde el año 1999, mientras que los precios apenas cayeron 4% durante el período.
En el tercer y cuarto trimestre, a medida que la economía reabría y que Uruguay mostraba una buena gestión de la pandemia, las expectativas mejoraron en forma relevante y el mercado se reactivó en forma muy contundente. De hecho, si creemos en la recaudación de ITP como indicador, la cantidad de transacciones durante este período creció 60% y fue la mayor desde el año 2011, cuándo la economía crecía a muy fuerte ritmo. No obstante, durante este mismo período, los precios de oferta aumentaron 6%.
Hacia fines de año, al aumentar la incertidumbre dado el aumento de la cantidad de casos de Coronavirus en el país, se observó un enlentecimiento en el mercado. No obstante, dado que el ITP es un indicador rezagado, esto aun no se observa en la serie de datos de ITP pero sí en una leve baja en el precio ofrecido de los activos inmobiliarios.
Para el año que entra, la evolución del sector depende fundamentalmente de las expectativas de los agentes y de las eventuales medidas para enfrentar la crisis sanitaria vigente tomadas por el gobierno. Por lo tanto, la evolución del sector primordialmente dependerá de la evolución de la pandemia en los próximos meses.
A continuación, se presentan gráficos de precios y cantidades durante el año en cuestión.
