Tasaciones: Enfoques de Valuación Inmobiliaria

Contenido:

1. Introducción
2. Tasaciones
2.1. ¿Qué es tasar?
2.2. ¿Qué es una tasación?
2.3. ¿Qué podemos tasar?
2.4. ¿Quién puede tasar?
2.5. Modelos de informe de tasación
2.6. Fuentes de información
2.7. Normalización de Tasaciones
2.8. Ejemplo de Tasación
3. Caracterización del sector inmobiliario
3.1. Características de los bienes inmobiliarios
3.1.1. Definición
3.1.2. Importancia de los activos inmobiliarios
3.1.3. Tipos de activos inmobiliarios
3.1.3.1. Tierra virgen
3.1.3.2. Construcciones Residenciales
3.1.3.3. Construcciones para albergar oficinas
3.1.3.4. Construcciones para depósitos
3.1.3.5. Centros comerciales
3.1.3.6. Hoteles
3.1.4. Mercados inmobiliarios
3.1.5. Diferenciación de los bienes inmobiliarios
3.2. Los bienes inmobiliarios como inversión
3.2.1. ¿Por qué invertir o no invertir en bienes inmobiliarios?
3.2.2. Rentabilidad de los activos inmobiliarios
3.2.3. Características de inversión
3.2.4. Cómo invertir en activos inmobiliarios
3.2.5. Cómo elegir los activos inmobiliarios para invertir
4. Aspectos Jurídicos
4.1. Derecho público vs derecho privado
4.2. Derecho civil como parte del derecho privado
4.3. Derecho de propiedad
5. Fundamentos económicos
5.1. Ley de la demanda
5.2. Ley de la oferta
5.3. Concepto de mercado y precio de equilibrio
5.4. Equilibrio de mercado
5.5. Aplicación al mercado inmobiliario
5.6. Especificidades del mercado inmobiliario uruguayo
5.6.1. Ejemplo 1: año 2002
5.6.2. Ejemplo 2: año 2013
6. Conceptos previos
6.1. Estadística
6.1.1. Medidas gráficas descriptivas: histograma
6.1.2. Medidas descriptivas de una variable aleatoria: media, varianza y desvío
6.1.3. Medidas descriptivas conjuntas: covarianza y correlación
6.1.4. Teorema central del límite
6.1.5. Función de Distribución Normal
6.1.6. Intervalo de confianza
6.2. Finanzas
6.2.1. Mercado Financiero
6.2.2. Riesgo y beneficio
6.2.3. Tasa de interés
6.2.4. Acerca de los retornos y la rentabilidad
6.2.4.1. Tasa de rentabilidad
6.2.4.2. Anualización de retornos
6.2.4.3. Anualización de desvíos
6.2.5. Tasa de Costo del Capital
6.2.6. Valor tiempo del dinero
6.2.6.1. Perpetuidades
6.2.7. Medición del Riesgo: VaR
7. Valuación mediante tasaciones
7.1. Fundamentos del valor
7.2. Factores valuatorios
7.2.1. Objeto
7.2.2. Derecho
7.2.3. Mercado
7.2.4. Moneda
7.3. Antecedentes o comparables
7.4. Caracterización de los predios
7.5. Construcción de variables subjetivas
7.5.1. Ejemplo
8. Métodos valuatorios
8.1. Costo de reemplazo
8.1.1. Tasación del valor de la tierra sin mejoras
8.1.2. Estimación del costo de las construcciones
8.1.3. Estimación de la depreciación
8.1.4. Ventajas y desventajas
8.1.5. Aplicación práctica
8.1.5.1. Ejemplo
8.2. Comparativo
8.2.1. Métodos utilizados históricamente
8.2.1.1. Método directo comparativo
8.2.1.1.1. Tablas de frente y fondo de Fitte y Cervini
8.2.1.1.2. Tablas de valorización de esquina de Valvano
8.2.2. Métodos hedónicos
8.2.2.1. Regresión lineal
8.2.2.2. Ejemplo práctico
8.2.2.3. Regresión poligonal
8.2.2.4. Ejemplo práctico
8.3. Ingreso
8.3.1. Variables a considerar para el cálculo de los flujos de fondos
8.3.1.1. Ingresos de caja
8.3.1.2. Egresos de caja
8.3.1.3. Ingreso Operativo Neto
8.3.2. Descuento de flujos de caja
8.3.2.1. Tasa de descuento
8.3.2.2. Flujos de Fondos
8.3.2.3. Valor Terminal
8.3.2.4. Aplicación del método
8.3.2.5. Aplicabilidad del modelo
8.3.3. Tasa de capitalización
8.3.4. Ejemplo práctico
8.4. Tratamiento del riesgo valuatorio
8.4.1. Método del costo de reemplazo
8.4.2. Método comparativo
8.4.2.1. Regresión lineal
8.4.2.2. Regresión poligonal
8.4.3. Método del ingreso
8.5. Elección del método de valuación
9. Bibliografía