¿Como podemos invertir en activos inmobiliarios (II)?
En la entrega anterior, se habían enumerado las opciones para exponerse al sector inmobiliario. En la entrega actual, intentaremos especificar qué posibilidades existen para el mercado uruguayo.
Por una parte, el artículo anterior analizaba invertir directamente en el mercado inmobiliario. Por esto nos referíamos a algún tipo de combinación entre compra, desarrollo directo y venta de activos inmobiliarios.
En relación a la inversión directa, no existen obstáculos relevantes
para llevarla a cabo en casi ningún país de América Latina, y Uruguay no es la
excepción. Los únicos obstáculos que existen deberían ser autoimpuestos por el
inversor. En efecto, el inversor debería invertir solamente si el valor
presente del proyecto es positivo y si el mismo es compatible con las
restricciones de liquidez y horizonte temporal que el inversor plantee.
Por otra parte, el artículo planteaba la posibilidad de exponerse al mercado inmobiliario indirectamente. Entre dichas exposiciones se enumeraban: comprar acciones de empresas del sector, comprar acciones de fondos inmobiliarios de oferta pública (REITs o Real Estate Investment Trusts), fondos de inversión inmobiliarios combinados, inversión en cuentas administradas en forma separada, o fondos cuyo objetivo es realizar obras de infraestructura públicas.
La inversión indirecta presenta un menor grado de desarrollo en América Latina, aunque en los últimos años el mismo ha sabido comenzar a andar, aunque más no sea que en forma incipiente y en los mercados financieros más profundos.
La inversión en acciones de empresas del sector está disponible en todos aquellos mercados financieros públicos en los que hay un desarrollo relativamente sólido. En el caso de Uruguay, dado el escaso desarrollo del mercado accionario, solamente podrá existir inversión a través de empresas del sector si el inversor lo hace en forma privada mediante la asociación con otros agentes para el proyecto. Asimismo, dada la escasa liquidez existente, es sumamente costoso el eventual cierre de posición antes de la culminación del proyecto.
En relación a los fondos inmobiliarios, incluyendo REITs y CREFs, si bien existen vehículos con las características adecuadas, los mismos no tienen liquidez dado el escaso desarrollo del mercado financiero doméstico. Un instrumento que se ha emitido y que se asimila a la figura de los fondos inmobiliarios son ciertos fideicomisos que permiten la exposición a activos inmobiliarios. Si bien desde un punto de vista teórico algunos de estos fideicomisos podrían ser operados en el mercado financiero formal, los mismos cuentan con escasa o nula liquidez. Ejemplo de estos son los siguientes:
- Fideicomisos para la construcción y comercialización de las Torres Nuevocentro,
- Fideicomiso financiero Fondo Compass desarrollo inmobiliario.
- Fideicomiso financiero CasasUru de desarrollo de Viviendas de Interés Social.
- Fideicomiso financiero Campiglia Pilay.
En relación a la inversión en cuentas administradas en forma separada, es ampliamente probable que existan gestores dedicados a invertir en el sector inmobiliario en representación de inversores privados. No obstante, al ser una operativa privada, no existen datos específicos que puedan corroborarlo.
Finalmente, en el caso de Uruguay, se realizan amplias obras de infraestructura bajo las figuras de Concesión de obra pública o de Asociación público privada. No obstante, dados los montos requeridos, esta opción rara vez podrá ser aprovechada por Inversores minoristas.
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