¿Como podemos invertir en activos inmobiliarios (I)?
Si se busca invertir en los mercados inmobiliarios hay varias formas de lograrlo. En particular, se puede obtener una exposición en forma directa a dicho mercado o una exposición indirecta al mismo. Ambos tipos de exposiciones son conocidos como inversión activa en el primer caso y pasiva en el segundo.
La inversión directa implica que el mismo inversor es el encargado de gestionar su posición. En particular, las formas más habituales de exponerse son la compra para posterior administración de una propiedad, la compra para posterior desarrollo inmobiliario y venta de la propiedad, o algún tipo de combinación entre ambas.
La inversión indirecta implica que, a diferencia del caso
anterior, el inversor no se queda con la gestión del emprendimiento, sino que
aporta el capital para ello y recoge los resultados posteriormente. A
continuación, se analizan las formas de exposición indirecta al sector.
En primer lugar, es posible exponerse al sector mediante la compra de acciones de empresas del sector, como ser constructoras o intermediarios inmobiliarios. En efecto, en un contexto de crecimiento del sector, la empresa debería ver un aumento en sus beneficios y, por ende, un aumento en la cotización de sus acciones. Y en un contexto de recesión del sector la inversa operaría. Por lo tanto, esta es una forma válida de exponerse al sector, económica en cuanto a los costos de transacción, con abundante liquidez en caso de necesitar rescatar los fondos en cualquier momento y accesible para inversores de todo tamaño. Claro está que para que sea viable esta posibilidad, debe existir un mercado financiero donde coticen dichas empresas con un cierto nivel de desarrollo. En el caso de Uruguay, esta no es una opción, pero sí en los países de la región con mercados inmobiliarios relevantes.
Vale destacar que este tipo de gestión facilita la diversificación geográfica de los inversores, puesto que los mismos pueden exponerse a un sinfín de mercados diversificados geográficamente, sin moverse de su casa y sin tener que pagar los costos de transacción propios de la compra venta de bienes inmuebles.
En segundo lugar, es posible exponerse al sector mediante la compra de acciones de fondos inmobiliarios de oferta pública, conocidos en los países de habla inglesa como REITs (Real Estate Investment Trust). Si bien en la actualidad estos fondos se encuentran únicamente en los mercados con mayor nivel de desarrollo financiero, la concreción de este tipo de fondos se está expandiendo en forma acelerada a nivel global. Al igual que en el caso anterior, por ser de oferta pública, este tipo de activos permite la exposición al sector inmobiliario de inversores de todo tamaño.
A nivel global, existen tres tipos de fondos de este tipo: de capital, hipotecarios, e híbridos. Por una parte, los REITs de capital son aquellos fondos cuyo objetivo es comprar y administrar activos inmobiliarios directamente, independientemente de si los mismos son residenciales o comerciales. Dentro de los REITs de capital, es posible diferenciar entre aquellos fondos que financian la construcción de inmuebles - conocidos como REITs de construcción y desarrollo -, de aquellos que se dedican a comprar y a administrar propiedades que generan alquileres como apartamentos, centros comerciales o edificios de oficinas - conocidos como REITs patrimoniales. Por otra parte, encontramos que los REITs hipotecarios son fondos que tienen por lo menos un 75% de su patrimonio invertido en deuda hipotecaria, muchas veces en activos respaldados por hipotecas o MBS (mortgage backed securities). Finalmente, existen REITs híbridos, que se caracterizan por ser una determinada combinación de los dos tipos anteriores.
En tercer lugar, es posible exponerse al sector mediante la inversión de capital en fondos de inversión inmobiliarios combinados o, por su sigla en inglés CREFs (Commingled Real Estate Funds). Los CREFs son fondos de inversiones inmobiliarios de oferta privada administrados profesionalmente, que pueden utilizar distintos niveles de apalancamiento para amplificar sus ganancias. Por ser de oferta privada, se requieren altas sumas de capital para ingresar en ellos.
En cuarto lugar, es posible exponerse al sector mediante la inversión en cuentas administradas en forma separada. En efecto, esta solución se basa en invertir fondos a través de instituciones especializadas que gestionan la cuenta individual de un inversor en forma personalizada, invirtiendo en activos inmobiliarios según la preferencia del inversor específico.
En quinto lugar, en coordinación con los gobiernos, es posible invertir en forma privada en fondos cuyo objetivo es realizar obras de infraestructura públicas como, por ejemplo, rutas, túneles, escuelas, hospitales o aeropuertos, entre otros. A cambio, se obtiene el derecho a recibir un flujo de fondos predefinido en el futuro por un plazo determinado. En general, el colateral es el propio activo construido. Este es el caso de la concesión de obra pública y de la asociación público privada.
En una próxima entrega, estaremos analizando la posibilidad de exponerse al sector inmobiliario desde Uruguay, y analizando ventajas y desventajas de cada uno de estos tipos de exposición.
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