Horizonte de inversión para el sector inmobiliario
Como ya se ha mencionado previamente en el presente blog, los activos inmobiliarios son activos que cuentan con múltiples costos de transacción. Ello hace que sea costoso invertir y desinvertir fondos en el negocio y, por ende, que no sea redituable cambiar posición seguido en este tipo de inversión.
En el presente análisis, se intenta aproximar una respuesta que permita concluir por cuánto tiempo como mínimo un inversor deberá prescindir de los fondos para que tenga sentido la compra de un activo inmobiliario. Dicho de otra forma, se intentará aproximar cuánto es el horizonte de inversión mínimo para invertir fondos en bienes inmobiliarios de forma de que los costos no inviabilicen la inversión. El análisis se considerará para un bien representativo ubicado en el barrio de Pocitos, por ser el barrio con mayor liquidez de la capital uruguaya.
Los costos de transacción pueden ser directos e indirectos. Definiendo como costos de transacción directos a aquellos de más fácil visualización, entran en esta clasificación los honorarios de los escribanos, de los agentes inmobiliarios, y el pago de tributos a la hora de comprar o vender una propiedad. Entre los costos de transacción indirectos se encuentran aquellos que es más difícil de medir, incluyendo los costos de tiempo requerido para buscar información acerca de las propiedades involucradas en el proceso, y los costos generados por la falta de liquidez en el mercado, entre otros. En el presente artículo, nos concentraremos en los costos directos.
- El arancel para los escribanos por la realización de escrituras que permiten, entre otras cosas, dar la fe pública, asciende a 3% del valor transado con la escritura. Si bien este monto puede ser negociado con mayor o menor poder de negociación dependiendo de la coyuntura específica del mercado, el arancel es una referencia. Este monto solamente se cobra al momento de comprar una propiedad.
- En el caso de operar con propiedades inmobiliarias, el arancel que los agentes intermediarios cobran al ejecutor se enumeran a continuación. Vale señalar que estos también pueden ser negociados, con éxito diferenciado en función de la coyuntura del sector.
* En el caso de operaciones de compra o venta, el agente típicamente cobra 3% del precio de transacción total.
* En el caso de operaciones de alquiler, el agente típicamente cobra el equivalente a un mes de alquiler a cada parte por concepto de comisión.
- Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) - Este impuesto se divide en dos partes:
* Impuesto a las Transacciones Patrimoniales (ITP) - Impuesto que grava la enajenación en un 2% del valor real (registrado en la Dirección Nacional de Catastro). No obstante, el valor real típicamente es inferior al valor de mercado. Se asume que la cuantía del impuesto se acerca al 1% del valor de mercado del inmueble en la coyuntura actual.
* Alquileres:
* IRPF:
* Si no actúa un agente inmobiliario, el propietario deberán pagar 12% sobre el valor de las rentas computables, las cuales se calculan como el valor del alquiler mensual deducidos los siguientes rubros con ajuste periódico: créditos incobrables, comisión de la administradora de propiedades, honorarios por suscripción / renovación de contrato, contribución inmobiliaria e impuesto de enseñanza primaria.
* En caso de que actúe un agente inmobiliario, el mismo retiene el 10.5% del valor del alquiler bruto.
* Transacciones de compra - venta:· Al vender un inmueble puede ser relevante el pago del IRPF al aumento patrimonial generado por una apreciación en el valor del inmueble. Para bienes enajenados a partir de ahora, el cálculo del impuesto surge de comparar el mayor entre el precio de venta del inmueble y el valor real de Catastro, menos el ITP a cargo del vendedor y el costo fiscal actualizado (valor de compra actualizado por UI, sumado al valor de las reformas realizadas).
La existencia de todos estos costos, es lo que fundamenta la necesidad de un horizonte de inversión largo para invertir en actividades inmobiliarias. En un extremo, por comprar y vender una misma propiedad en un mismo momento, dados los costos involucrados, se pierde un 11% del capital.
Para analizar el horizonte de inversión mínimo se establece que la inversión en un activo inmobiliario tipo en el barrio de Pocitos tiene que generar, en términos esperados, aunque sea una ganancia mínima de 1% anual medido a través de la tasas interna de retorno (TIR). La TIR se puede definir como la tasa de interés implícita en el proyecto de inversión.
Según BRIQ Analytics, el promedio del precio ofrecido del m2 en los distintos portales de oferta de inmuebles para propiedades del entorno de 60 m2 en el barrio de Pocitos durante agosto fue de USD 3.073, en tanto que el alquiler mensual para este tipo de propiedades promedió a $433 por m2. Se considera que los precios se mantendrían estables en el largo plazo medidos en UI.
Para ello,
se arma un flujo de fondos de la inversión relevantes:
- Referentes a la Compra - Venta:
* Monto de compra / venta pactado.
* Gastos
de escribanos - 3% del monto total de compra del inmueble.
* Gastos de inmobiliaria - 3% del monto total de la compra - venta.
* ITP - 1% del valor de mercado del inmueble a comprar-vender.
* IRPF - Este impuesto solamente se paga a la hora de vender el inmueble si la propiedad gana valor medido en UI y, dado el supuesto de mantenimiento de precio en UI en el largo plazo, el pago del mismo sería nulo.
- Referentes al mantenimiento de la propiedad:
* Ingreso
por el alquiler.
*
Gastos
inmobiliarios: 1 mes de alquiler al inicio del primer año y cada 5 años.
* Penalización
por vacancia: Dado que es una zona sumamente líquida se asume una pérdida de 5%
del valor del alquiler.
* IRPF
- Se asume una retención de 10.5% del alquiler neto de vacancia.
* Impuesto de primaria - Se asume 2% del valor del
alquiler bruto.
* Contribución inmobiliaria - Se asume 10% del
valor del alquiler bruto.
* Costos de mantenimiento - Se asume que los costos de mantenimiento ascienden al 5% del valor del alquiler bruto, incluyendo los costos de reparación.
Considerando esto, se desarrollan los distintos flujos de fondos reales (en Unidades Indexadas) entre 0 y 20 años y se analiza la TIR que arroja cada uno de ellos. A modo de ejemplo, aquí se presenta el flujo de fondos a 10 años.
El siguiente cuadro resume las tasas internas de retorno de cada uno de los flujos de fondos, según el plazo de inversión, desde 0 años a 20 años, son las siguientes:
Como se observa en el cuadro, invertir y desinvertir en el mismo momento genera una TIR real sumamente negativa, en tanto que hay que esperar varios años para obtener una TIR positiva. No obstante, la TIR nominal puede ser positiva.
En este caso, dada la definición de mínima que se había tomado, el horizonte de inversión mínimo debería ser superior a 6 años. Por lo tanto, el comprador de una propiedad inmobiliaria como inversión en rentas debería tener claro que, si precisase los fondos antes de los 6 años, existe un riesgo no despreciable de tener que vender la misma con pérdidas de capital.
Por lo tanto, el inversor debería tener claro que, en caso de comprar una propiedad inmobiliaria, el mismo debería prescindir de ese capital el mayor tiempo posible, con un mínimo de 6 años.
Vale aclarar que esta conclusión aplica solamente para las inversiones inmobiliarias pasivas en zona premium de Montevideo, en las cuales el inversor compra la propiedad y espera a que la misma devengue ingresos a través de los alquileres. En el caso de inversiones en otros barrios, el horizonte de inversión debería ser aun mayor ya que para vender el activo puede haber que sacrificar precio en forma significativa. Asimismo, el horizonte de inversión podría ser inferior o mayor en el caso de inversiones activas en las cuales el inversor emprende a partir de dicha propiedad.