¿Donde conviene invertir?
Cualquier observador se puede dar cuenta que los alquileres son más altos en algunos barrios que en otros, dinámica similar a la que siguen los precios de venta. En efecto, los barrios en los que los alquileres tienden a ser más altos también cuentan con precios de vivienda mayores. Esto se observa claramente en las figuras a continuación.
Para observar esto, a continuación se presentan dos mapas gráficos en los cuales se puede observar las diferencias de alquileres y precios de venta ofrecidos por barrio.
A modo de homogeneización, en el presente artículo utilizaremos los datos de alquiler y precios de venta ofrecidos de apartamentos de dos dormitorios al 31/10/2024 únicamente.
Como se observa en el gráfico, tanto los precios de alquileres como los precios de venta tienden a ser más altos en las zonas sur y sudeste de la ciudad. No obstante, dado que el precio de venta ofrecido tiende a acompañar el precio del alquiler, es importante analizar la rentabilidad para generar un insumo más a la hora de invertir.
Para analizar la rentabilidad por barrio, como indicador de la misma se realizará el cálculo de las tasas de capitalización brutas. Para ello, se calculará el alquiler anual por m2 expresado en dólares en cada barrio de la ciudad y se dividirá por el precio de venta ofrecido. La cotización del dólar utilizada es la correspondiente al cierre interbancario del 31/10/2024 ($41,649). Los resultados se observan en el gráfico a continuación.
Como se observa en el gráfico a continuación, la tasa de capitalización por barrio en Montevideo presenta un mínimo de 5.05% y un máximo de 11.73%, con una mediana de 6.24%.
Como se observa en el gráfico, los barrios de la costa de la ciudad, aquellos que cuentan con un mayor poder adquisitivo, tienden a tener una rentabilidad inferior que aquellos más volcados hacia la periferia de la ciudad.
En efecto, los barrios donde los precios de venta ofrecidos son mayores, tienden a generar una rentabilidad inferior. Dicho de otra forma, existe una correlación negativa entre los precios de venta ofrecidos y las rentabilidades obtenidas.
Según la teoría financiera, si existen diferencias de retorno esperado entre activos esto se debe a una diferencia en el riesgo de los mismos. Efectivamente, si existiese una diferencia de rentabilidad no explicada por una diferencia de riesgos, los inversores podrían arbitrar, eliminando dichas diferencias (vender el activo con menor rentabilidad y comprar el que tiene mayor rentabilidad).
Entre los distintos activos inmobiliarios los principales riesgos que podrían explicar teóricamente las diferencias de rentabilidad son el riesgo crediticio y el riesgo liquidez (la capacidad de vender una propiedad rápidamente).
Con la proliferación de coberturas de riesgo a través de servicios brindados por instituciones tales como ANDA, CGN o empresas de seguros, el riesgo de crédito o el no pago del alquiler ha reducido su impacto dramáticamente. No obstante, el riesgo que no se puede reducir fácilmente es el riesgo de liquidez puesto que, si cuento con una propiedad en una zona periférica de la ciudad, va a ser muy difícil de vender en caso de necesidad.
Por lo tanto, como inversor pasivo en el mercado inmobiliario se puede aumentar la rentabilidad esperada de la inversión comprando inmuebles más alejados de la zona costera de la ciudad. No obstante, antes de definir este tipo de inversión, es importante cerciorarse que la probabilidad de requerir el capital de forma imprevista sea extremadamente baja.