¿En qué barrio de Montevideo conviene invertir?

En general, al pensar en los barrios más aptos para invertir en activos inmobiliarios en la capital del país, la mayor parte de los inversores inmediatamente se refiere a los barrios de la costa montevideana: desde Ciudad Vieja hasta Carrasco, principalmente. 

Pero, ¿es esto siempre así?

ANÁLISIS DE RIESGOS DE INVERTIR EN ACTIVOS INMOBILIARIOS

La teoría económico-financiera nos indicaría que en los barrios con mayores riesgos, los inversores deberían exigir un retorno superior para invertir en éste tipo de activos. Vale recordar que, todos los compradores de viviendas, incluso aquellos cuyo objetivo es la habitación propia, son considerados inversores.

En definitiva, existen riesgos a los cuales están expuestos todos los activos inmobiliarios de forma similar, entre los que se ubican el riesgo macroeconómico, el riesgo legal y reglamentario o el riesgo inflacionario, entre otros.

No obstante, nosotros estamos más interesados en aquellos riesgos que pueden diferenciar una inversión en un activo inmobiliario de una inversión en otro activo inmobiliario. Entre estos riesgos se destacan el riesgo de crédito y el riesgo liquidez.

El riesgo de crédito es la posible pérdida que asume un agente económico como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones contractuales que incumben a las contrapartes con las que se relaciona. En el caso de las inversiones inmobiliarias, el riesgo de crédito se resume en que el inquilino no pueda o no quiera hacer frente a los pagos de alquileres a los cuales se ha comprometido. No obstante, dada la proliferación de servicios de garantías de alquileres, se puede afirmar que el mismo es relativamente menor.

El riesgo de liquidez de un activo, por su parte, es el riesgo a que un activo tenga que venderse a un precio menor al de mercado debido a su escasa liquidez o, dicho en otras palabras, a la imposibilidad de encontrar comprador al momento de la venta. En el caso del sector inmobiliario, esto se refiere al porcentaje de descuento que tendrá que hacer el vender con el fin de vender una propiedad rápidamente. Si bien es claro que para vender una propiedad en cualquier barrio de la ciudad rápidamente la misma seguramente deberá ser vendida por debajo de su precio de mercado, el porcentaje de descuento no será el mismo en los barrios con mayor liquidez (los barrios de la franja costera, por ejemplo) que en los barrios con menor liquidez (los barrios más periféricos de la ciudad).

Por lo tanto, siguiendo la teoría financiera se estima que los barrios con menor liquidez deberían ser aquellos que compensan con un mayor retorno a los inversores.

ANÁLISIS DE RETORNO Y DE INVERSIÓN

De allí se obtiene la siguiente información:

• Cantidad de avisos publicados por barrio de ofertas de alquiler.
• Cantidad de avisos publicados por barrio de ofertas de venta.  
• Precio promedio ofrecido por barrio de ofertas de alquiler en pesos.
• Precio promedio ofrecido por barrio de ofertas de venta en dólares.

En base a ello, se puede estimar una aproximación a la rentabilidad de alquileres según barrio, pero siempre considerando dos debilidades:

• Se calculan con precios que no representan la realidad ya que se calculan con precios de oferta y no con precios transados. En efecto, durante el proceso de negociación típicamente los propietarios conceden rebajas de precios de venta en dólares con el fin de cerrar negocios. No obstante, el monto de dicha rebaja varía en función de la coyuntura económica. De todas formas, dado que estamos especialmente interesados en rentabilidades relativas entre distintos barrios y no en rentabilidades absolutas, si en toda la ciudad los propietarios tienden a reducir sus precios ofertados en porcentajes similares, el resultado se mantiene. 
• No se consideran los costos de poseer un cierto bien inmobiliario, entre los cuales se incluyen el pago de impuestos de parte del propietario, los costos de mantenimiento a cargo del propietario ni la probabilidad de vacancia. No obstante, dado que estamos interesados en las diferencias de rentabilidad relativas, este factor también se encuentra fuertemente mitigado.

En base a dicha información y considerando una cotización del dólar del entorno de los $38, se calcula la rentabilidad implícita. Dicha rentabilidad implícita o esperada en base a este criterio en Montevideo se ubica entre 4% y 11%, dependiendo del barrio. Vale recordar que, como se analizó en informes previos, estas rentabilidades se expresan en términos reales o, dicho de otra forma, en Unidades Indexadas. 

Los resultados obtenidos se resumen en el siguiente gráfico.

En definitiva, se observa que los barrios con una mayor rentabilidad esperada se corresponden con aquellos que se ubican principalmente en las zonas periféricas de la ciudad. 

A modo de ejemplo, la rentabilidad promedio de las zonas en color rojo es aproximadamente 500 puntos básicos (5%) superior a la rentabilidad promedio de las zonas verdes, en las zonas rosadas la rentabilidad es aproximadamente 250 pbs superior a la verde y en las zonas amarillas la rentabilidad promedio es algo superior a 100 pbs por sobre el promedio de las zonas verdes. Por lo tanto, es posible afirmar que se podría esperar una rentabilidad 5% superior a la rentabilidad de la zona costera por invertir en barrios tales como Colón, Conciliación, Peñarol, Piedras Blancas o Cerrito. 

Como todo en el área de inversiones, obtener esta mayor rentabilidad tiene un costo desde el punto de vista de los riesgos que se incurren para obtenerla. Efectivamente, asumiendo que existen garantías de alquiler adecuada, el riesgo de liquidez incremental también es relevante. En otras palabras, una vez que nos exponemos a estos barrios mediante la compra de propiedades en los mismos, va a ser muy difícil salir de dicha inversión en plazos relativamente cortos sin sacrificar capital  (vender la propiedad). A modo de ejemplo, mientras que en barrio Conciliación la rentabilidad esperada es 500 puntos básicos superior a la rentabilidad esperada en Pocitos, en Pocitos existían 1.575 ofertas de venta de viviendas mientras que en barrio Conciliación la cantidad de ofertas de viviendas eran apenas 6. Asimismo, en los datos se observa una correlación fuertemente negativa entre la liquidez imperante en el barrio y la rentabilidad esperada, que se ubica en el entorno de -0.45. 

Para analizar aún más a fondo esta relación, se observa en el siguiente gráfico la relación existente entre la rentabilidad esperada en cada barrio y la cantidad de avisos de diario del mismo. Por razones de escala, no se consideran los tres barrios con mayor liquidez puesto que representan el 35% del mercado medido a través de los anuncios: Pocitos, Cordón y Centro.

En base a lo observado en el gráfico, es claro que la rentabilidad crece exponencialmente al reducirse la cantidad de avisos de ofertas de ventas por debajo de 300, manteniéndose retornos del entorno de 4% para barrios con 300 avisos de ofertas de ventas o más (incluyendo Pocitos, Cordón y Centro). En particular, en ciertos barrios con muy poca liquidez la tasa de rentabilidad esperada puede más que duplicarse.

CONCLUSIÓN

Como se observa anteriormente, existe lo que en inglés se denomina un trade-off o compensación entre algo positivo y algo negativo. En efecto, como lo establece la teoría financiera, a más ilíquido es el mercado de referencia, mayores retornos se ofrecen a los inversores. 

En definitiva, cuál es la mejor inversión depende de las características específicas del inversor. Por una parte, si el mismo tiene una estrategia pasiva de compra y mantenimiento del activo con un horizonte de inversión suficientemente largo, probablemente le sea más favorable invertir en barrios periférico. En cambio, si el inversor tiene una estrategia de gestión activa con horizontes de inversión cortos, seguramente le sea conveniente invertir en propiedades inmobiliarias en barrios costeros que se caractericen por un mayor nivel de liquidez.

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