¿En que zona de la ciudad conviene comprar una propiedad?

Muchas veces, a la hora de comprar una propiedad como forma de inversión, nos preguntamos en qué barrios nos conviene comprar una propiedad de forma tal de maximizar nuestros beneficios, sujeto a las restricciones con las que contamos. En éste artículo, se pretende echar luz sobre ésta decisión que todo inversor tiene que considerar antes de comprar una propiedad.

Asimismo, muchos inversores inmobiliarios tienden a asociar los buenos negocios en el sector inmobiliario con los barrios de la costa capitalina, dejando fuera de consideración otros barrios de la ciudad. Pero, ¿será esta asociación óptima?

Para medir la rentabilidad del sector, se calcula la tasa de capitalización según el anexo metodológico al final. Para Noviembre 2022, la tasa de capitalización de Montevideo en su conjunto se estima algo por encima de 5% en términos reales. 

No obstante, la tasa de capitalización promedio esconde marcadas diferencias entre barrios, ya que las tasas de rentabilidad bruta se encuentran entre un mínimo de 4.5% y un máximo de 9.6%, según se observa en el siguiente gráfico. Los datos barrio a barrio, así como el cálculo, se publican en un archivo excel al final del presente artículo.

Al igual que ya fue resaltado en otros artículos, se observa que los barrios con menor tasa de rentabilidad tienden a ser los barrios costeros ubicados entre Centro y Malvín. Asimismo, los barrios con mayor tasa de rentabilidad tienden a ser aquellos ubicados en las zonas periféricas de la ciudad. 

En éste artículo nos referimos a la periferia como aquellos barrios más alejados de los centros de consumo final de la ciudad, como lo es la franja costera. Es importante resaltar que las zonas de la periferia de la ciudad se caracterizan por contar con menor cantidad de transacciones de compra venta de propiedades. Por lo tanto, en caso de requerir el capital por cualquier motivo, puede ser difícil de vender dicha propiedad en tiempos razonables al precio de mercado. 

Asimismo, dados los costos directos e indirectos de ingreso y salida en una inversión inmobiliaria, es fundamental que cualquier inversor que busque percibir rentas inmobiliarias se exponga al mercado inmobiliario solo si su horizonte de inversión es de por lo menos diez años de plazo. Esto claramente no aplica para los inversores en desarrollo, cuya actividad se desarrolla en un plazo más corto y que tiene características distintas.

Por lo tanto, en el caso de un inversor que busque acceder a rentas inmobiliarias pero que puede tener algún nivel de riesgo de precisar los fondos en un plazo no tan largo, puede ser interesante comprar en barrios líquidos próximos a la costa este de la ciudad. En este caso, el inversor podrá comprar una propiedad en el Centro o en Pocitos con rentabilidades medidas a través de la tasa de capitalización del orden de 5,5% en términos reales. 

Alternativamente, si el objetivo del inversor es comprar una propiedad para generar rentas a muy largo plazo con una absoluta certeza de no precisar el capital (por 30 años, por ejemplo), puede ser óptimo comprar propiedades para rentar en zonas más alejadas de la ciudad para obtener un mayor nivel de retorno. En este caso, el inversor podrá comprar una propiedad en barrios como Cerrito, Atahualpa o el Paso Molino con rentabilidades medidas a través de la tasa de capitalización de entre 7,5% y 8% en términos reales. Incluso en éstas zonas la rentabilidad neta tiene un diferencial mayor que no fue considerado en éste artículo por habernos basado en la rentabilidad bruta, por los beneficios fiscales con que cuenta. En efecto, la ley No. 18.795 de Vivienda de Interés Social de 2011 y sus posteriores modificaciones otorgaron exenciones fiscales a la construcción nueva y a la refacción así como al alquiler de propiedades nuevas en zonas periféricas de la ciudad. 

En suma, la decisión final dependerá de las condiciones específicas de cada inversor particular. En el caso de un inversor que busca rentas por un período muy prolongado de tiempo, puede ser óptimo comprar viviendas en zonas alejadas de los centros de consumo final de la ciudad. En el caso de un inversor que cuenta con un riesgo de precisar la liquidez en un período más corto de tiempo, es más recomendable invertir en las zonas centrales de la ciudad. 

ANEXO METODOLÓGICO

La tasa de capitalización de alquileres o tasa de capitalización, es una medida que nos permite obtener la rentabilidad por alquileres expresada en términos reales (ajustada por inflación). En éste caso, dada la ausencia de información requerida para obtener la tasa de capitalización neta, utilizaremos la tasa de capitalización bruta. 

Se obtienen los datos correspondientes a precio y alquiler promedio ofrecidos en el mercado para apartamentos de dos dormitorios, tanto a nivel de toda la ciudad como por barrio, del portal Inmuebles - Data proporcionado por diario El País. 

En base a los datos de precio y alquiler ofrecidos, se calcula la tasa de capitalización bruta para medir la rentabilidad. Para ello, se calcula el costo del alquiler por metro cuadrado calculado en términos anuales y expresado en dólares americanos, y dicho valor es dividido por el precio del metro cuadrado en la misma moneda. Vale la pena aclarar que las diferencias entre la rentabilidad bruta y la neta son básicamente dos: la rentabilidad bruta no toma en cuenta que en las operaciones de compra de propiedades típicamente el precio se reduce frente al precio ofrecido publicado en los portales, y que la rentabilidad bruta no considera los costos con que cuenta la administración de un inmueble (vacancia, gastos asociados al mantenimiento, inversiones requeridas e impuestos, entre otros). Por lo tanto, la rentabilidad neta tiende a aumentar frente a la bruta por el efecto del descuento en el precio de compra de una propiedad, al tiempo que tiende a disminuir frente a la bruta por el efecto de los costos. 

Para realizar los cálculos, es necesario homogeneizar la base de comparación y evitar muestras demasiado pequeñas. Para ello, se toma el precio promedio del metro cuadrado de alquiler y venta de un apartamento de dos dormitorios en cada una de las zonas de Montevideo. Posteriormente, se sacan de la muestra las zonas con pocas ofertas de compra - venta. 

La cotización del dólar utilizada es la cotización promedio del mes de Noviembre 2022, la cual se ubica en $39,7474 por dólar.