¿Es verdad que los inmobiliarios son activos en dólares? (I)
Los bienes inmobiliarios en Uruguay se transan en dólares americanos pero, ¿es correcto afirmar que dichos activos tienen sus fundamentos en la moneda norteamericana?
En efecto, en el presente artículo analizaremos algunos indicadores para observar si es correcto afirmar que el precio de equilibrio de largo plazo de los activos inmobiliarios se debería nominar en dólares americanos.
En primer lugar, en el gráfico a continuación se observan los precios de los bienes inmuebles expresados en tres monedas: dólares americanos (USD), Unidades Indexadas (UI) y Unidades Reajustables (UR). En dicho gráfico se observa que los precios en USD tienen una tendencia más suave en el corto plazo pero más variable a largo plazo.
En efecto, se observa que la evolución del precio en USD no tiene saltos grandes de un año al siguiente, pero que la variabilidad se hace importante en plazos largos. En contraste, el precio en moneda doméstica indexada (UI/UR), puede tener saltos grandes en períodos cortos pero a largo plazo su variabilidad es mucho más acotada que la observada en el caso del dólar.
Si se observa con mayor detenimiento la volatilidad de corto plazo, se observa que los períodos de mayor volatilidad de corto plazo en los precios en UI/UR se da en el entorno de movimientos fuertes en el tipo de cambio. En efecto, al aumentar la cotización del dólar durante la crisis financiera del año 2002, los precios de las propiedades en moneda doméstica aumentó en forma relevante, incluso teniendo en cuenta que los precios en dólares estaban bajando. Y la inversa se observa durante el período de recuperación post-crisis.
Con respecto a la volatilidad de largo plazo, se observa que los precios de los bienes inmobiliarios medidos en USD en todo el período han aumentado significativamente (131%), en tanto que los precios medidos en UI aumentaron aunque relativamente menos (46%), en tanto que los precios en UR cayeron marginalmente (-7%).
En segundo lugar, cualquier libro de texto de economía sugeriría que, en la ausencia de shocks exógenos, un mercado recesivo o en contracción debería dar lugar a una baja de precios como consecuencia de una reducción en la demanda.
No obstante, como se observa en el gráfico, en los últimos años se ha evidenciado un contexto recesivo en el sector medido a través de la construcción en un contexto de alza de precios medidos en la moneda norteamericana. Recién se comienza a dar una retracción del precio en dicha moneda en los últimos meses (en un contexto de apreciación de la moneda a nivel local).
Esto debería llamar la atención puesto que contradice la teoría económica.
En tercer lugar, si se analizan los mercados inmobiliarios a nivel global, se observa que, en la amplia mayoría de los países del orbe pero con la excepción de Argentina y Uruguay, los bienes inmobiliarios no se cotizan en una moneda que no sea la doméstica de cada país. A continuación, se observa un gráfico con ejemplos de publicaciones de oferta de bienes inmuebles, en diversas economías, tanto dentro como fuera de la región.
En el gráfico se observa que en Sao Paulo las propiedades se cotizan en reales, en Lima en soles, en Bogotá en pesos colombianos, en Santiago en pesos chilenos, en Madrid en euros, en Nueva York en dólares y en Londres en libras. No obstante, en Montevideo y en Buenos Aires las propiedades se cotizan en la moneda norteamericana.
En suma, en el artículo se observan varios factores relevantes:
- En el mercado inmobiliario uruguayo los precios en dólares son más estables en el corto plazo, pero los precios en monedas domésticas indexadas son más estables en el largo plazo.
- En un contexto recesivo para el mercado inmobiliario, los precios de los inmuebles en Uruguay aumentaron; lo cual contradice la teoría económica.
- En la mayoría de los países del mundo, con la excepción de Argentina y Uruguay, los precios de los bienes inmuebles se expresan en moneda doméstica.
Por lo tanto, en base a la evidencia planteada y a pesar de que los mismos se tranzan en dólares americanos, las observaciones planteadas anteriormente configuran fuertes indicios que plantearían que los bienes inmuebles no son activos en dólares desde un punto de vista económico.
En próximas ediciones analizaremos a que se debe que los activos inmobiliarios deberían ser considerados activos en moneda nacional. En otras palabras, profundizaremos acerca de las causas que hacen que el precio de equilibrio de los activos inmobiliarios en Uruguay sea en pesos uruguayos indexados.
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