¿Como impactará el COVID-19 al mercado inmobiliario? Parte II
En la entrega anterior, se habían analizado las perspectivas del mercado inmobiliario en un contexto de COVID-19 desde un punto de vista teórico y se había concluido que el mercado vería reducir sus precios y cantidades transadas, tanto de compra venta como de alquileres. Para leer dicho artículo, hacer click aquí.
En el presente artículo se pretende analizar como es que se da la trayectoria descrita desde un punto de vista práctico, considerando la actitud de cada uno de los mercados.
En el artículo anterior se concluía que era esperable observar una caída en las curvas de oferta y demanda medidas en pesos que implicarán un equilibrio con inferiores precios en moneda nacional ajustada por inflación, tanto para el mercado de alquileres como para el de compra.
En la gran mayoría de los mercados de bienes, con la excepción de bienes denominados inferiores, al caer el ingreso de los agentes se genera un efecto ingreso que deprime la demanda y por ende, sus precios tienden a caer y las cantidades transadas se reducen también. Esto se debe a que los demandantes tienen un menor nivel de disponibilidad de fondos y, por ende, reducen sus niveles de consumo e inversión. Si bien está claro que el mercado inmobiliario no es ajeno a esto, en el presente artículo se pretende hacer un racconto de cómo sucede esto.
Reacción de los oferentes de inmuebles
Para ello, dividiremos a los oferentes entre los constructores que ofrecen viviendas nuevas y entre los vendedores de inmuebles usados.
En primer lugar, se observa lo que sucede con los oferentes de vivienda nuevo o, dicho de otra forma, los constructores. En el caso de los constructores, la pandemia de Coronavirus no ha hecho otra cosa que aumentar sus costos de construcción. Ello se debe a que todos los factores hicieron que sea más costoso construir. En particular, se observaron cortes en las cadenas de suministros y ausencia del personal en sus lugares de trabajo que obligaron a demorar los procesos de construcción, e incluso muchas veces no se pudo contar con los materiales presupuestados y se tuvo que salir a comprar de apuro y a un precio mayor otros materiales. Esto se resume en que aumentaron los costos de producción y, por ende, para producir la misma cantidad los constructores tienen que cobrar más para vender una propiedad. Pero dichos costos están, en su mayoría, nominados en pesos uruguayos ya que son principalmente salarios. Por lo tanto, necesitan cobrar más pesos por cada unidad; montos que serán seguramente inferiores a los vigentes anteriormente medidos en dólares (dada la fuerte apreciación del dólar). Dadas las complicaciones, este tipo de agente tiende a reducir su oferta de viviendas.
En segundo lugar, el resto de los oferentes tienden a ser minoristas que venden sus propiedades y que tienen una contabilidad patrimonial medida en dólares americanos. Por lo tanto, este tipo de agentes sigue ofreciendo sus propiedades para la venta al mismo precio que antes medido en dólares americanos. Dado que este tipo de agentes en general toma la decisión de venta por otros factores, típicamente no ve afectada su actitud a corto plazo.
En el caso de apreciación del dólar relevante como el actual, esto puede llevar a que se dé una situación atípica en la cual los precios de la vivienda nueva sean inferiores a los precios de vivienda usada. Asimismo, esto explica las promociones de vivienda nueva en la que los constructores ofrecen precios en dólares, pero con cotizaciones inferiores a las vigentes actualmente en el mercado, o directamente precios reducidos.
En el caso de los alquileres, dado que todo el mercado se tiende a manejar en pesos, las ofertas de ambos tipos de agente se mantienen constantes en dicha moneda ante una apreciación del dólar.
Reacción de los demandantes de inmuebles
Para analizar la reacción de la demanda, dividiremos a los demandantes de inmuebles entre los siguientes grupos:
- Inversores para renta, y
- Empresarios con fines productivos.
- Compradores para residencia:
- Mediante préstamo bancario,
- Mediante venta de otro activo inmobiliario,
- Mediante utilización de ahorros.
Los agentes del primer grupo, analizan la rentabilidad de la inversión tras el aumento de la cotización del tipo de cambio y observan que el retorno cae. En efecto, el precio de compra nominado en dólares es mayor en relación a los alquileres obtenidos en pesos. Esto quita atractivo a la misma. Esto se hace más evidente si se lo compara con tasas de interés en UI emitidas por el gobierno. Todo esto lleva a una reducción de la demanda por parte de este tipo de agentes.
- Con respecto a los empresarios con fines productivos, la cotización de la moneda extranjera no tiende a ser demasiado relevante en la decisión de alquilar o comprar una propiedad, sino que la rentabilidad del proyecto en su conjunto y las restricciones empresariales son las que dominan la decisión.
- Con respecto a los compradores para residencia con ingresos nominados en pesos, quienes constituyen la mayoría, es innegable que la apreciación del dólar hace que sea más difícil acceder a la misma cantidad de dólares. No obstante, dado que conciben su contabilidad patrimonial es en moneda extranjera y su diario vivir en moneda local, siendo agentes menos informados, no siempre la reacción es directa. Por ende, para analizar el impacto los dividimos por fuente de financiamiento.
- En el caso de los compradores con préstamo bancario, al aumentar la cotización del dólar se les encarece el préstamo y, por ende, su capacidad de acceso al mismo. En efecto, en el gráfico a continuación, se observa el ingreso mínimo requerido para comprar un apartamento promedio en Montevideo según INE, financiando 80% en un préstamo a 25 años a la tasa de interés vigente en el mercado según publica el Banco Central del Uruguay y con una cuota equivalente al máximo de 30% sobre el sueldo vigente. En dicho gráfico se observa que para acceder a una propiedad inmobiliaria, el sueldo mínimo requerido aumenta. Con esto, se pierden posibles compradores en el mercado o, lo que es lo mismo, la demanda se reduce.
Con respecto a los compradores que venden otro activo inmobiliario para comprar, dado que los demás grupos demandantes reducen su demanda, no le será fácil vender la propiedad original, lo que hace más difícil la compra de la nueva propiedad.
Con respecto a los compradores con ahorros nominados en moneda extranjera, los mismos sí estarán en condiciones de acceder a la compra.
En suma, es importante resaltar que solamente por el aumento de la cotización del dólar se reduce la demanda de los compradores para inversión y de los compradores residenciales con préstamos bancarios.
En la situación actual, esto viene acompañado de un deterioro muy fuerte en el ambiente de negocios que implicará una retracción económica más que relevante. Esto genera baja de ingresos e incertidumbre. En dichas condiciones, está claro que los demandantes que observen una baja de su ingreso disponible, reducirán su demanda de todo tipo de artículos, máxime de aquellos que generan una erogación grande como es el caso de los bienes inmuebles. Por otra parte, incluso los agentes que no hayan observado dicha baja de ingresos reducirán sus gastos por la incertidumbre imperante, aferrándose a la liquidez para tenerla pronta en caso de necesidad. Esto aplica tanto para la compra como para los alquileres de bienes inmobiliarios y se traduce en una caída en la demanda para ambos fines.
Resumen
La actitud de cada uno de los agentes se resume en el siguiente cuadro y que implica el escenario descrito en el artículo anterior es la siguiente:
