¿Como impactará el COVID-19 al mercado inmobiliario? Parte I

Está claro que, mientras todos nos quedamos en casa, la producción de cualquier economía cae y los ingresos de sus ciudadanos también. Para analizar como impactará esto al mercado inmobiliario, analizaremos primero el mercado de alquileres y posteriormente el mercado de compra-venta de propiedades.

A nivel macroeconómico, la crisis del coronavirus se caracteriza por ser un shock enorme tanto a la oferta como a la demanda de la economía en su conjunto. Por un lado, el shock a la oferta se debe a que el distanciamiento social y los cierres de fronteras de los países implican mayores costos de producción de bienes y servicios o bien imposibilidad de producirlos y roturas de cadenas de valor, entre otros. Por otra parte, el shock a la demanda se debe a que, en promedio, los compradores de nuestra producción, tanto locales como extranjeros, se han empobrecido por haber visto reducirse su ingreso. 

Con respecto al mercado de alquileres, la reducción en la producción va a reducir la demanda de construcciones con fin comercial. Asimismo, la reducción en los ingresos de la población probablemente vaya a reducir o enlentecer la demanda por bienes residenciales. Dicho esto, vale aclarar que la demanda por alquileres se puede reducir, pero tiene un límite ya que gran parte de la necesidad que genera la misma se mantiene intacta. Por lo tanto, es esperable alguna reducción en el margen en las cantidades y un aumento inferior a la inflación o una reducción leve en el precio de los alquileres.

Desde el punto de vista de la oferta de vivienda nueva, la amplia mayoría de los costos de construcción son en moneda doméstica que reajustan todos los años por inflación. En particular, el principal costo de producción son salarios. Y desde el punto de vista de la demanda de viviendas, las compras de inmuebles se realizan en su mayoría mediante ingresos corrientes en pesos, mediante créditos en pesos o, en caso de comprar como inversión para alquilar, para obtener una rentabilidad en pesos, todos los cuales reajustan cerca de la inflación. Por lo tanto, por más que los inmuebles se tranzan en dólares, la moneda relevante para este análisis es la moneda doméstica ajustada por inflación o, en otras palabras, la Unidad Indexada.

En el caso de la actual crisis del coronavirus, los efectos fundamentales observados sobre el mercado de compra - venta son los siguientes:

1)      Reducción de la oferta inmobiliaria debida al encarecimiento de la producción de la misma en un contexto de distanciamiento social. Huelga decir que, con medidas de este tipo, los tiempos de construcción son mayores ya que no siempre los trabajadores van a trabajar o lo hacen con estrictas medidas higiénicas y que los proveedores demoran más en la entrega de insumos.

2)    Reducción de la demanda debida no solo al empobrecimiento general de la población, sino también a la incertidumbre en que se encuentra. En efecto, la población no solo está viendo caer sus ingresos, sino que no cuenta con certezas en cuánto a los mismos y, ante la duda, pospone decisiones de inversión en general.

3)    Apreciación del dólar. Esto, en un mercado que opera en moneda extranjera dónde los vendedores son reacios a reducir precios en dicha moneda, hace que los precios medidos en pesos crezcan automáticamente. 

Partiendo de una situación de equilibrio, la reducción de oferta y demanda hace que los precios medidos en moneda doméstica tengan que caer, así como las cantidades de inmuebles que cambian de manos.

No obstante, el aumento en la cotización del dólar hace que los precios no solo no caigan, sino que medidos en la moneda doméstica aumenten. Esto genera un diferencial de precios grande entre el precio de equilibrio y el precio efectivo en el mercado y, por lo tanto, a estos precios muy pocos agentes están dispuestos a hacer negocios de compra de inmuebles. Esto explica que, para evitar no poder vender apartamentos ya construidos, muchos de los constructores estén ofreciendo viviendas nuevas a la cotización del dólar previa a la crisis, lo que es equivalente a mantener el precio de las mismas en pesos.

Por lo tanto, la principal consecuencia de esta crisis de corto plazo es una importante reducción en las cantidades transadas de inmuebles.

Esto dejaría muchos agentes que quieren vender sus propiedades sin poder venderlas y, con el pasar del tiempo en un mercado sin liquidez, algunos van a aceptar una reducción en los precios en dólares a los que ofrecen sus propiedades y otros van a retirar su oferta de venta de su inmueble. Esto haría que, lentamente, el mercado converja a su nuevo equilibrio a un precio y una cantidad transada inferiores a las previas a la crisis. No obstante, esta convergencia puede llevar meses o años y, quizás, en el camino surja un nuevo shock que altere nuevamente el equilibrio.

En suma, es esperable que el mercado inmobiliario uruguayo reaccione mediante una retracción inicial muy importante en el número de negocios concretados como consecuencia del shock. Posteriormente, y muy paulatinamente, se esperaría un descenso en los precios vigentes en dicho mercado.

¿Cuánto caerían los precios? Esa es una pregunta que no se puede responder ya que depende de la profundidad de la crisis a la que nos enfrentamos y de la duración que tenga la misma. En efecto, si la crisis es corta, es esperable que los efectos sean acotados ya que la oferta, la demanda y el tipo de cambio ajustado por inflación vuelvan a niveles similares a los previos. No obstante, si la crisis se alarga en el tiempo, es probable que ello genere mayor desempleo permanente con destrucción de tejido productivo, reduciendo el ingreso de la población en forma permanente.

Vale resaltar que, tanto para el caso de alquiler como de compra - venta, más allá de la coyuntura cíclica en la que nos encontramos, es importante recordar que en el largo plazo las propiedades inmobiliarias tienden a aumentar de valor al compás del aumento de la productividad de las economías y del enriquecimiento relativo de la población.

Ante esta perspectiva, en la que existe tanta incertidumbre e iliquidez, no es conveniente tomar decisiones de inversión especulativas. Efectivamente, nos encontramos en un mercado en el cual no va a ser fácil vender la propiedad sin sacrificar precio y en el cual los costos de transacción pueden ser más onerosos que el beneficio de realizar una apuesta (costos inmobiliarios, notariales e impuestos). 

Con relación a los operadores de mercado, es importante resaltar que en períodos tan volátiles como el actual, la ética cobra especial importancia. En efecto, los operadores inmobiliarios deben anteponer los intereses de los clientes a los propios a la hora de aconsejarlos. De otra forma, estarían agrediendo la integridad del mercado y a la profesión toda. 

Esta situación interpela a los diferentes operadores dentro del negocio inmobiliario a repensar cuánto estamos dispuestos a esperar la adaptación a los cambios mencionados. En muchos casos, esto puede implicar una revalorización de los activos y de sus rentas. Asimismo, estos cambios en el mercado pueden generar oportunidades para repensar el negocio inmobiliario en su conjunto.  

Asimismo, en situaciones como la actual, pueden llegar a ser útiles herramientas jurídicas existentes a las cuales no siempre se le presta la atención que merece tales como la venta parcial de los bienes (nuda propiedad o usufructo).

En la próxima entrega, analizaremos cuáles son las actitudes de los distintos tipos de agentes para llegar a esto.