Análisis financiero de los activos inmobiliarios
Es fundamental aclarar que este artículo no pretende ser una recomendación de inversión. Para tomar decisiones de inversión en forma profunda, un inversor debería asesorarse acerca de su situación y preferencias específicas.
Este artículo, en conjunto con el que viene, se intentará abordar la existencia de fundamentos para la incorporación de activos inmobiliarios a una cartera de inversión global y diversificada con un horizonte de inversión suficientemente largo.
Esto se realizará sobre el índice de retorno de los activos inmobiliarios presentados en el informe anterior. Para ver dicho informe, click aquí.
Para determinar si una inversión tiene aspectos positivos es necesario calcular el retorno esperado de la misma, el riesgo que tiene la misma y la correlación que tienen los retornos de la misma con otros activos. En efecto, si una inversión tiene mucho riesgo va a tener que tener asociado un retorno esperado mayor para ser elegida por los agentes. Para medir el riesgo, se utiliza el desvío estándar de la valuación a cada fecha de los distintos activos.
Asimismo, si la correlación de los retornos con otros activos es baja, el activo puede reducir el riesgo total del portafolio, haciendo apetecible la inversión.
En éste artículo se aprovecha la confección del índice de retorno total de propiedades inmobiliarias presentado en el artículo anterior para analizar estos factores y para compararlo con otros activos disponibles en el mercado financiero. Se deja para la próxima entrega el análisis de la incorporación de los bienes inmuebles sobre la frontera de eficiencia.
Índices Comparativos
Para comparar el comportamiento financiero de los activos inmobiliarios en Uruguay, se toman como referencia los siguientes:
- Bonos del gobierno de EE.UU. con un plazo remanente de entre 5 y 7 años (UST 5-7).
- Activos respaldados por hipotecas con garantía crediticia de agencias del gobierno de EE.UU. (MBS Agencias).
- Activos respaldados por hipotecas sin garantía creditica (MBS Privados).
- Bonos corporativos emitidos por empresas con calificación de riesgo AAA (Corp AAA).
- Bonos corporativos emitidos por empresas con calificación BB (Corp BB).
- Bonos emitidos por gobiernos soberanos de países emergentes (EM).
- Acciones de empresas de primera línea norteamericanas (Large Cap).
Análisis comparativo
Si bien no se cuenta con una historia tan larga en cuánto al índice de retorno total para bienes inmuebles en Uruguay, la misma permite observar ciertas tendencias en el espacio riesgo retorno. En efecto, sería de interés contar con una historia que cubra por lo menos un ciclo económico completo. No obstante, el período con el que se cuenta incluye aproximadamente la mitad del mismo.
En el siguiente cuadro, se resumen los retornos y desvíos evidenciados por todos los tipos de activos presentados desde abril 2014 hasta abril 2020.
Como se observa en el cuadro, los activos inmobiliarios en Uruguay tuvieron un retorno superior a otros activos inherentes a un portafolio de inversiones financieras. Por lo tanto, es importante tener en cuenta que este tipo de activos puede complementar una estrategia diversificada de inversiones. No obstante, es importante resaltar que el retorno en un período de tiempo en ninguna circunstancia es indicativo del retorno futuro que puede arrojar activo alguno.
Por su parte, los desvíos estándar que tienen estos activos no se alejan del promedio de los desvíos estándar del mercado.
Finalmente, al analizar las correlaciones, se observa que la correlación entre los activos inmobiliarios y el resto se resumen en el siguiente cuadro:
Como se observa en el cuadro, las correlaciones de los activos inmobiliarios en Uruguay con otros activos son muy bajas. Esto es una característica no muy común entre los activos financieros y agrega valor a la gestión de cualquier portafolio. Dicha característica implica que, cuándo un activo del portafolio tiende a caer de valor (aumentar), los activos inmobiliarios no tienen porqué verse arrastrados por este movimiento. Esto redunda en que no todos los activos del portafolio aumentan o caen al mismo momento y que, por ende, el portafolio en su conjunto es menos riesgoso. En la literatura, esto es llamado beneficios de diversificación.
Con esta información, se podría inferir que los activos inmobiliarios son activos interesantes de invertir. No obstante, es importante echar cautela a esto puesto que se analiza un período determinado de tiempo acotado y que el pasado no implica que el mismo se vaya a repetir.
Para ello, en la próxima entrega se construirá una frontera eficiente de inversiones con y sin activos inmobiliarios para analizar el impacto que tiene su inclusión.