Análisis de precios del mercado inmobiliario: una perspectiva desde la accesibilidad
El mercado inmobiliario en Uruguay, así como el resto del panorama económico a nivel global e internacional, ha sufrido diversos shocks que lo han sacado del equilibrio. Entre dichos shocks encontramos la pandemia, la baja de tasas de interés tanto global como local para luchar contra la misma, la posterior emergencia de la inflación tanto a nivel local como global, y el proceso de fuerte crecimiento de tasas a nivel tanto global como local para luchar contra la inflación. Actualmente, a nivel local, dada una caída de la inflación, el BCU ya ha comenzado a revertir el proceso de subas de tasas previo.
Frente a todos esos shocks, vale preguntarse si existen señales que puedan hacer pensar que los inmuebles se encuentran fuera de su precio de equilibrio por alguna razón. Para llegar a una conclusión, es esencial examinar diversos factores que influyen en este mercado y entender la dinámica económica y social del país.
Fuente: Bing - Dalle-3
En primera instancia, es importante verificar la evolución de los precios en los últimos años. Como se observa en el gráfico a continuación, los precios del m2 medidos en dólares corrientes ha tenido una tendencia al aumento o manutención durante todo el período.
En el caso en que los precios se desajusten de sus fundamentos de oferta y demanda, esto se observa inmediatamente en la cantidad de transacciones inmobiliarias realizadas. En efecto, si los precios son distintos del equilibrio, los agentes perjudicados tienden a evitar realizar negocios y, por ende, se reduce la cantidad de transacciones realizadas.
Dado que no existe información actualizada al respecto y que la recaudación del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales es función directa del monto total de las transacciones inmobiliarias realizado, se analiza la información mensual provista por la Dirección General Impositiva sobre la recaudación de dicho impuesto en forma mensual. Como se observa en el gráfico a continuación, a pesar de la volatilidad del indicador, no se observa un enlentecimiento en la recaudación del impuesto.
Para tener un primer acercamiento a la accesibilidad general del sector, se grafican a continuación los precios del metro cuadrado en términos constantes y en términos del sueldo promedio de la economía. En ambos casos, se observa que la accesibilidad no parecería estar deteriorándose ya que los precios estarían cayendo en relación a ambos indicadores.
Si bien a nivel agregado no se observa un desbalance en el mercado, a continuación, se pasan a analizar las situaciones de los distintos agentes del mercado.
Del lado de la demanda, los principales agentes son principalmente de dos tipos que son especialmente sensibles a la coyuntura: aquellos que demandan para inversión y aquellos que demandan para residencia mediante crédito bancario.
Desde el punto de vista de los inversores, es relevante analizar la tasa de rendimiento del sector y su relación con la tasa que pagan instrumentos alternativos de referencia. En el caso del sector inmobiliario, se utilizan las tasas de capitalización, las cuales se expresan en términos reales (las inversiones inmobiliarias tienden a cubrir aumentos inesperados de la inflación). Y, por lo tanto, se utiliza como referencia la tasa de bonos del gobierno en Unidades Indexadas, por ser en términos reales.
Como se observa en el gráfico a continuación, la tasa de capitalización bruta del sector inmobiliario ha venido aumentando en los últimos meses como consecuencia de la baja en precios de los inmuebles medidos en pesos por la caída de la cotización del dólar. Esto, sumado a una relativa estabilidad de las tasas de referencia de los títulos a 30 años en Unidades Indexadas, implican que el diferencial que paga el sector inmobiliario se ubica en los mayores niveles desde antes de la pandemia. Por lo tanto, para los inversores que comparan alternativas de inversión el sector inmobiliario se ha hecho más interesante en relación a los bonos del gobierno en los últimos meses. En efecto, dado que la tasa de capitalización bruta del sector asciende a 5.72% y que la tasa en UI a 30 años asciende a 3.43%, el diferencial que genera poseer una propiedad asciende a 2.29% o 229 puntos básicos.
Otra fuente de demanda relevante que incentiva tanto la inversión como la compra residencial es la disponibilidad de créditos bancarios y, en particular, su costo relativo frente a los ingresos que genera una inversión inmobiliaria. Como se observa en el gráfico a continuación, las tasas de los créditos inmobiliarios en UI han venido cayendo, al tiempo que, al influjo de la caída en la cotización del dólar, las tasas de capitalización han venido creciendo.
El corolario de esto es que, en la actualidad es mayor el retorno por invertir en el sector que pedir el crédito para financiar la inversión y, por ende, esto configura en un incentivo adicional a invertir en el sector. Alternativamente, en el caso de la demanda de inmuebles para residencia, cuánto más alto este indicador, más atractivo es comprar una vivienda frente a alquilarla y mayor es el incentivo a comprar la misma.
Efectivamente, dado que poseer un inmueble rinde 5.72% y endeudarse para obtenerlo cuesta 4.64%, por poseer el inmueble se obtiene un retorno extra del orden de 1.08% o 108 puntos básicos.
Por otra parte, para analizar la accesibilidad del sector para la población en general es relevante considerar el esfuerzo económico que tienen que hacer los agentes para poder llegar a adquirir un inmueble. Para ello, se calcula la cantidad de años de sueldo que permite comprar una propiedad inmueble de 60 m2 o de dos dormitorios y se analiza la evolución del indicador en el tiempo. Como se observa en el gráfico a continuación, el nivel de ahorro promedio requerido que debe realizar cada asalariado ha venido cayendo, junto con la cotización del dólar, llegando recientemente a 11,14 años de ahorro, el mínimo desde 2014. Esta señal indica que, según este indicador, también las viviendas se han hecho más accesibles últimamente.
Asimismo, otra medida de la accesibilidad es la relación entre cuánto es la cuota del crédito hipotecario para comprar una vivienda de 60 m2 en relación al sueldo promedio de la economía. La riqueza de esta medida radica principalmente en que, además del precio de las propiedades, recoge el impacto de los movimientos en las tasas de interés relevantes. Para calcular dicha cuota, se considera el precio promedio un apartamento de 60 m2, financiando 80% en un préstamo inmobiliario a 25 años a la tasa de interés vigente en el mercado. Como se observa en el gráfico a continuación, el mismo comportamiento resaltado para el gráfico anterior se hace visible, puesto que se hace cada vez más accesible el acceso a viviendas.
En base a todo esto, es posible concluir que, dada la situación general de la economía actual y en este contexto cambiario, los inmuebles no parecen estar enfrentando presiones a la baja en sus precios. Mas aun, si las condiciones se mantienen, podrían eventualmente comenzar a aumentar levemente de precio en un contexto de mayor actividad en la economía.
No obstante, es importante tener en cuenta que si la tendencia al aumento de la cotización del dólar evidenciada en los últimos días se profundiza, implicaría que automáticamente los precios de los inmuebles medidos en pesos aumenten. Esto podría eventualmente complejizar la accesibilidad a la vivienda de la población y, por ende, restar demanda al sector. En dicho caso, en caso de una depreciación suficientemente fuerte, podrían generarse presiones a la baja en los bienes de este tipo.
Más allá de este tema coyuntural, es importante tener en cuenta que la clave para navegar por este mercado es la información y la planificación adecuada. Los compradores deben considerar su capacidad financiera, el propósito de la inversión y su horizonte temporal. Además, es importante estar atentos a las tendencias del mercado y buscar asesoramiento profesional cuando sea necesario. En última instancia, la percepción de si los inmuebles en Uruguay están caros o baratos dependerá de la perspectiva individual y las circunstancias personales.